Hyresgästinflytande vid ombyggnation. Bostadshyresgästens reella besittningsskydd.

Sammanfattning: Under de så kallade rekordåren, 1961-1974, byggdes över 1,4 miljoner bostadslägenheter, motsvarande närmare hälften av de allmännyttiga bostadsbolagens totala bostadsbestånd. Dessa lägenheter är kända för att vara välplanerade och ändamålsenliga men flertalet är i stort behov av teknisk upprustning och energieffektivisering. Upprustningsarbetet är redan påbörjat men bara inom de kommunala bostadsbolagens flerbostadbestånd återstår över 300 000 lägenheter, enligt uppgift från 2009. Med rådande renoveringstakt om 11 000 lägenheter per år beräknas upprustningen ta närmare 30 år och kostnaderna uppskattas till 300 - 500 miljarder kronor. Detta gör förnyelsen av miljonprogramshusen till en samhällsekonomiskt och bostadspolitiskt viktig fråga. För att kunna höja hyran i samband med ombyggnad i lägenheterna måste hyresvärden få godkännande till begärda åtgärder av berörda hyresgäster, alternativt tillstånd av hyresnämnden. Detta är en del av det system som kallas hyresgästinflytande vid ombyggnation. Då hyresgäster motsätter sig ombyggnader visar praxis att hyresvärden nästintill uteslutande ändå får tillstånd till begärda åtgärder. Ombyggnadens omfattning påverkar bruksvärdet och därmed hyresvärdens möjlighet att få till stånd en högre hyra. Idag saknas regler för att begränsa hyreshöjningar som följer av desamma. Genom kollektiva förhandlingar och genom bruksvärdessystemet tillförsäkras att hyreshöjningar inte blir oskäliga, men det hindrar inte att de kan bli kraftiga. Särskilt sedan de (då) icke vinstdrivande kommunala bostadsbolagen slutade normera bruksvärdeshyran, år 2011. I samband med upprustning av miljonprogramshusen, såväl som andra bostadshyresrätter, finns det i områden med hög efterfrågan på bostäder en marknad som kan möta högre hyror. Bostadsbristen försvagar incitamenten för hyresvärdar att som konkurrensmedel låta hyresgästen påverka ombyggnaders utformning och därmed hyreshöjningens storlek. Tvärtom, så kan man anta att bostadsbristen ökar sannolikheten för att hyresvärden vill driva igenom en så hög standard att det gap som kan råda mellan bruksvärdeshyra och vad marknaden är villig att betala, täpps igen. Det kan innebära att ombyggnadsstandarden överstiger den nivå befintliga hyresgäster är villiga, eller har förmåga att betala för, och att de därför väljer att flytta. På samhällsnivå kan en sådan utveckling bidra till gentrifiering, residualisering och segregation.