Besiktningsklausuler vid fastighetsköp : är lagstiftningen i behov av förändring

Sammanfattning: I arbetet behandlas besiktningsklausuler vid fastighetsköp, vilka kan medtagas av parterna i köpehandlingen och som ger köparen rätt att genomföra besiktning av fastigheten efter köpet. Klausulen kan vidare föreskriva att köparen äger rätt att frånträda köpet eller rätt till prisavdrag för fel som upptäcks vid besiktningen. En klausul av det senare slaget kan utformas med eller utan en tröskel som anger att vissa fel måste föreligga för att klausulen ska kunna göras gällande. Besiktningsklausulen regleras inte uttryckligen i lagstiftningen och dess omnämnande i övriga rättskällor är sällsynta. Vidare har besiktningsklausuler med trösklar visat sig vara svåra att utforma vilket inte sällan orsakat tolkningssvårigheter för parterna. I arbetet utreds de lege lata avseende de olika typerna av besiktningsklausuler och det konstateras att besiktningsklausuler som stadgar om prisavdrag är tillåtna enligt 4 kap. 1 § jordabalken och besiktningsklausuler av återgångskaraktär enligt 3-4 §§. I arbetes analys konstateras inledningsvis att tillåtandet av besiktningsklausuler delvis motarbetar ändamålet med formkravet rörande fastighetsköp. Vidare konstateras att lagstiftningen avseende besiktningsklausuler av återgångskaraktär i viss utsträckning har en låg rättssäkerhet och rättseffektivitet, vilket medför höga kostnader för såväl parterna som samhället. Med anledning av detta diskuteras några förslag till lagändringar där det mest lämpliga anses vara införandet av ett andra stycke i 4 kap. 3 § jordabalken som gör besiktningsklausuler föremål för ett antal kriterier. Då det finns indikationer på att användandet av bristfälliga besiktningsklausuler håller på att minska konkluderas dock att någon lagändring inte bör vidtas i dagsläget, utan att det först bör utredas om dessa indikationer stämmer och om det i så fall rör sig om en tillfällig nedgång eller ej.