Från hyresrätt till annan upplåtelseform - bostadsrätt eller äganderätt

Sammanfattning: De upplåtelseformer som finns idag är hyresrätt, bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och äganderätt. Hyresrätt är den vanligaste upplåtelseformen men det har blivit vanligare med ombildningar där hyresrätt övergår till bostadsrätt. Idag är det inte möjligt att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter men då det finns ett lagförslag kan detta komma att bli aktuellt fram över. Udda förvaltningsfastigheter kan de fastigheter kallas som har objekt som är upplåtna med hyresrätt men som vanligtvis har annan upplåtelseform. Dessa objekt kan avse radhus, parhus, gårdshus eller mindre flerbostadshus. Dessa objekt är ofta dyra i förvaltningen och hade möjligtvis fungerat effektivare med annan upplåtelseform. Syftet med detta examensarbete är att undersöka i vilka fall det är juridiskt fördelaktigt att byta upplåtelseform, vilka krav som ställs på objekten samt utreda i vilka fall det är möjligt att byta upplåtelseform till bostadsrätt eller äganderätt. För att besvara på frågeställningarna har en studie på gällande lagstiftning, statliga offentliga utredningar, propositioner, examensarbeten samt litteratur gjorts. Till grund för analysen har några typexempel tagits fram, en generell prövning görs på dessa för att se om det är möjligt att ombilda till bostadsrätter eller omvandla till äganderätter. En tillämpad prövning görs på två fastigheter ur Helsingborgshems fastighetsbestånd. Det finns minst juridiska krav på objektet vad gäller ombildning till bostadsrätter jämfört med omvandling till ägarlägenheter. Trots att varken gårdshus eller parhus uppfyller kravet om att en ombildning måste innefatta minst tre lägenheter finns inget hinder mot att ombilda flera separata byggnader till bostadsrätter. Vad gäller ägarlägenheter går det endast att bilda i flerbostadshus på grund av kravet att en omvandling måste omfatta minst tre lägenheter i en sammanhållen enhet och att om en annan traditionell fastighetsbildningsåtgärd är möjlig ska denna vidtas istället. Hyresgästernas besittningsskydd är en faktor som kan påverka ett byte av upplåtelseform. Detaljplaner är en annan faktor. En detaljplan kan i sig inte bestämma vilka upplåtelseformer som är möjliga men det kan finnas fastighetsindelningsbestämmelser som hindrar en fastighetsbildning, till exempel en avstyckning eller bildande av ägarlägenheter. En annan faktor att tänka på vid byte av upplåtelseform är att det vid fastighetsbildning tillkommer både förrättningskostnader och handläggningstider. Förrättningskostnaderna kan bli höga om det är komplicerade förrättningar som till exempel kräver att flera gemensamhetsanläggningar bildas. Om fastighetsbildningsåtgärden hindras av en detaljplan kan det behöva göras en ändring i denna vilket gör processen lång och mer kostsam.