Fastighetsförvärv : – En studie om centrala beslut för kommersiella fastighetsköp

Sammanfattning:

Självständigt uppsatsarbete inom företagsekonomi 15hp

Författare: Philip Jacobson och Benjamin Nuay

Handledare: Gunnar Wramsby

Titel: Fastighetsförvärv – En studie om centrala beslut för kommersiella fastighetsköp

Bakgrund och problem: Sedan 2008 har belåningen till fastighetsbolag minskat och förändrats. Basel III ställer högre krav på bankerna som i sin tur reflekteras på fastighetsföretagen.  Bankernas kreditbedömning är numera noggrannare och banker värdesätter således avkastning framför monetära värden. Basel III kraven medför att bankerna måste ställa högre amorteringskrav på fastighetsföretagen, vilket slår kraftigt mot fastighetsföretagens ekonomi.  

Investeringskalkylering är en central del vid fastighetsinvesteringar. Det finns många metoder att tillgå. Mjuka parametrar används i kalkylerna och kan därmed påverka kalkylernas utfall. Fastighetsförvärv kräver ofta en stor kapitaluppoffring för lokala fastighetsbolag. Fastigheternas egenskaper och förutsättningar är unika. Det är därför viktigt för fastighetsföretag att arbeta på ett kreativt sätt för att skapa mervärden i fastighetsbeståndet. Värden skapas när tekniska eller estetiska åtgärder utförs, värde kan även skapas vid ombildning av ytor. Värdeskapande har alltså blivit en viktig komponent vid fastighetsförvärv.

Syfte: Uppsatsen syftar till att beskriva investeringsbeslut vid kommersiella fastighetsförvärv med inriktning på centrala faktorer och vad dessa kan påverkas av.

Avgränsning: Uppsatsen avsåg att undersöka privata fastighetsföretag på en lokal marknad där fokus ligger på kommersiella fastigheter. I denna studie motsvaras kommersiella fastigheter av kontors-, butiks- och industrilokaler.

Metod: Uppsatsen är en kvalitativ studie som genomförts med hjälp av en deduktiv ansats. Empiriskt material har samlats in med hjälp av sex intervjuer, varvid tre stycken fastighetsbolag och tre har varit banker. Teorin är hämtad från litteratur och vetenskapliga artiklar.

Slutsats: Författarna har kommit fram till att banker har försvårat verksamheten för fastighetsbolag.

Kreditbedömning har blivit djupare och bredare, belåningsgraderna har sjunkit från bankernas sida, vilket kräver högre insats av eget kapital från fastighetsföretag.  Investeringskalkylernas mjuka parametrar härstammar från företags personliga preferenser. Magkänslan och intuition är verktyget för att bedöma de mjuka parametrarna i investeringskalkylerna.

Värdeskapande är en grundläggande faktor för fastighetsförvärv. Fastighetsbolagens åtgärder ökar värdet på fastigheterna och används som ett sätt för att få belåning till andra fastighetsförvärv. Direktavkastningskalkyler är den mest dominanta kalkylmetoden för fastighetsbolag. Metoder som payback- och nuvärdskalkyler används i fall för att säkerställa direktavkastningsvärdet. Banker använder värderingskonsulter eller datoriserade värderingsprogram för att fastställa ett fastighetsvärde. Detta orsakar ofta ett glapp mellan vad ett fastighetsbolag räknat med att få låna och vad de faktiskt blir beviljade att låna.