Lönsamhet vid renovering av miljonprogrammet – En fallstudie av Svenska Bostäders investeringar på Järvafältet

Sammanfattning: Det finns idag ett underhållsbehov i en stor andel av de flerbostadshus som kvartstår från det Svenska miljonprogrammet. Många allmännyttiga kommunala bostadsbolag har påbörjat stora och kostsamma investeringar inom delar av deras miljonprogramsbestånd. Omfattningen på investeringarna varierar mellan bolagen och det råder oklarhet kring vad som kan anses leda till långsiktig lönsamhet. En stor andel av dessa områden innehar en social utsatthet och marginalisering hos delar av befolkningen. Investeringarna bedöms därför också kunna påverka samhällsutvecklingen i en positiv riktning inom dessa områden. Detta examensarbete har som syfte att genom en fallstudie över det allmännyttiga kommunala bostadsbolaget Svenska Bostäder AB:s pågående upprustningsprogram inom miljonprogramsområdena kring Järvafältet i Stockholm utvärdera om dessa investeringar kan anses vara lönsamma. På grund av den sedan 2011 nya lagstiftningen gällande allmännyttiga kommunala bostadsbolag råder det viss oklarhet kring i vilken omfattning samhällsekonomiska investeringar kan motiveras inom ramen för ett allmännyttigt bolag. Analysen särskiljer därför lönsamhet på fastighets- och samhällsnivå. Maximalt utrymme för fastighetsekonomiskt lönsam investering bedöms utgöras av skillnaden i fastighetsvärde före och efter att investering har genomförts. Effekter på samhället av ökad sysselsättning och minskad kriminalitet beräknas i en investeringskalkyl och nuvärdet adderas till den fastighetsekonomiska lönsamheten med jämförelse på lägenhetsnivå. Resultatet visar på att investeringarna inte är lönsamma för samhället enligt den metod som används, däremot bedöms en längre kalkylperiod samt inkluderade av ytterligare variabler kunna medföra lönsamhet på samhällsnivå. Vidare konstateras att Svenska Bostäder erhåller sämre lönsamhet än privata bolag för liknande standardhöjningar i bostaden, vilket kan ha en effekt på den långsiktiga värdeutvecklingen i beståndet. Trots att analysen ej påvisar lönsamhet i dessa investeringar dras ändå slutsatsen att det finns potential för en förbättring av metoden för hur renoveringar genomförs. Det bedöms samtidigt som möjligt att sänka kostnaderna för drift och administration ytterligare. Det finns även stor potential för allmännyttiga bolag att genom sin storlek som beställare och genom samordning med andra fastighetsägare bidra till en positiv social utveckling av dessa områden och i förlängningen en stor ekonomisk vinst för samhället.