Beslutsfattande vid förvärv av bostadshyresfastigheter

Sammanfattning: Beslutsfattande innebär valet mellan två eller flera handlingsalternativ. Den som fattar beslut måste överväga fördelar och nackdelar med de olika handlingsalternativen som beslutsfattare ställs inför. Vid förvärv av hyresfastigheter ställs det stora krav på beslutsfattare eftersom det är en väldigt stor investering och det är många faktorer som påverkar beslutet. Problemet i beslutsfattandet beror dels på att det ställer stora krav på kunskap inom en rad olika aspekter. Det krävs kunskap inom bland annat marknaden på makronivå, fastighetsmarknaden och hyresfastigheters tekniska egenskaper. Tidigare studier inom beslutsfattande har delats in i två sidor, den normativa och den deskriptiva (French, 2001). Den normativa beslutsteorin beskriver enligt French (2001) hur beslut borde fattas och den deskriptiva beslutsteorin beskriver hur beslut faktiskt fattas (Simon, 1979). Utifrån den normativa beslutsteorin baserar beslutsfattare beslut på rationella beslutsunderlag för att nyttomaximera. Däremot tillåter den deskriptiva beslutsteorin att beslutsfattare inte alltid agerar fullt rationellt. Simon (1979) argumenterar om att beslutsfattares möjligheter att fatta rationella beslut begränsas eftersom beslutsfattare omvandlar ohanterbara beslutsproblem till hanterbara. Detta genom att beslutsfattare begränsar sökandet av alternativ och således letar efter ett tillfredsställande val istället för det optimala valet. Khatri & Ng (2000) genomförde en studie där det framkom att det intuitiva samspelet påverkar beslutsfattares beslut. Harung (1993) utförde en studie som indikerar att beslutsfattare litar mer på deras erfarenhet desto mer erfarenhet de har. Det är dessa påverkande faktorer av beslutsfattandet som inte har undersökts i någon större grad vid förvärv av hyresfastigheter som denna studie bland annat syftar till att undersöka. Syftet med denna studie är att undersöka vad beslutsfattare på privata fastighetsbolag baserar beslut på vid förvärv av hyresfastigheter samt skapa förståelse för vad besluten påverkas av. I denna studie har en deduktiv ansats valts vilket innebär att en teoretisk referensram har byggts upp av sekundärdata för att utgöra grunden till insamlingen av primärdata. Sekundärdatan utgörs av vetenskapliga artiklar, litteratur och andra källor som varit relevanta för studien. Vid utformningen av studiens intervjuguide utgick vi från studiens problemformulering och syfte. Genom att utgå från studiens teoretiska referensram och analysmodell kunde vi säkerställa att alla aspekter av vår problemformulering besvarades av respondenterna. Vid insamlingen av primärdata utfördes semistrukturerade intervjuer då det möjliggör en öppenhet och flexibilitet med utrymme för följdfrågor för att vidare fånga upp olika aspekter och nyansskillnader. Studien visar att beslutsfattare använder sig av fastställda kriterier som beslut baseras på vid förvärv av hyresfastigheter. För att kunna bedöma om en hyresfastighet uppfyller beslutskriterierna utförs fastighetsanalyser. Besluten påverkas av det intuitiva sambandet mellan erfarenhet, bedömningsförmåga och magkänsla. Studien visar att ju mer erfarenhet beslutsfattare har desto mer litar de på sin magkänsla. Denna magkänsla har visat sig ha en betydande roll vid förvärv av hyresfastigheter.