Köparens möjlighet till rättelse vid fel i fastighet - caveat emptor

Sammanfattning: En fastighetsaffär är för många privatpersoner den överlägset största affären de gör i hela livet. Varje år säljs och köps småhus för över 124 miljarder. En undersökning från Länsförsäkringar visar att en tredjedel av alla köpare oroar sig för förekomsten av ”dolda fel” i den köpta fastigheten. Mot bakgrund av den oron är det inte så konstigt att konsumentrådgivningar och liknande organisationer får många förfrågningar från oroliga köpare. Syftet med den här framställningen är att utreda under vilka förutsättningar en köpare kan ställa säljaren till svars för defekter i fastigheten, och under vilka förutsättningar köparen annars kan ställa någon annan till svars för sådana defekter. Som framgår av arbetet har köparen ett besvärligt utgångsläge om fastigheten efter köpet visar sig vara behäftad med någon defekt. Inte nog med att felet måste klassificeras som ett fel i rättslig mening, det måste dessutom ha varit omöjligt att upptäcka vid överlåtelsetillfället, det får inte omfattas av någon form av friskrivning från säljaren, och det måste även ha upptäckts och reklamerats inom preskriptionstiden. Om köparen lyckas uppfylla alla dessa krav kommer nästa problem, felet skall värderas i förhållande till priset på fastigheten. Om felet består i ett bristfälligt utfört arbete av entreprenörer som säljaren anlitat när denne ägde fastigheten, kan köparen heller inte utan vidare vända sig mot dessa entreprenörer, utan är utlämnad till säljarens goda vilja för hjälp med en sådan process. Anledningen härför är att reglerna i konsumenttjänstlagen inte följer objektet (fastigheten). Säljaren som redan lämnat fastigheten har emellertid inga större incitament för att vara behjälplig på det viset. Emellertid består jordabalken till stor del av dispositiva regler vilket ger parterna en stor frihet att utforma avtalet efter eget önskemål, och detta ger således köparen en chans att avtalsvägen skydda sig mot diverse defekter, om säljaren accepterar detta. Min slutsats i arbetet är sammanfattningsvis att köparens bästa möjlighet att skydda sig mot eventuella defekter i fastigheten är genom att före köpet förhandla med säljaren om klausuler i köpehandlingarna som skyddar köparen mot defekter i framtiden. Önskvärt hade också varit att konsumenttjänstlagen vid fastighetsöverlåtelser (med vissa begränsningar) följde objektet – alltså fastigheten. En sådan ordning hade inte drabbat entreprenören på något negativt sätt, men inneburit en förenkling för köparen som köpt en fastighet som visar sig ha defekter beroende på bristfälligt utfört arbetet av tidigare ägares entreprenörer.