Värdering av förvaltningsfastigheter enligt IFRS 13 : en komparativ studie av verkliga värdens precision i Sverige, Tyskland och Storbritannien

Sammanfattning: Börsnoterade företag inom EU ska sedan år 2005 redovisa enligt den internationella redovisningsstandarden IFRS. Det innebär att börsnoterade fastighetsbolag som huvudregel kan välja att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Standarden ger inga tydliga riktlinjer om hur verkligt värde ska beräknas och av tidigare forskning framgår att det har bidragit till svårigheter vid jämförelser av företags finansiella information. Detta har påverkat jämförbarheten bland europeiska fastighetsbolag genom att företag på grund av brist på generella standarder om hur värderingen ska gå till, har vänt sig till nationella GAAP för vägledning. Ytterligare vägledning har efterfrågats, vilket har resulterat i standarden IFRS 13 Värdering till verkligt värde. IFRS 13 har utvecklats i syfte att tydliggöra och definiera dels begreppet verkligt värde, dels hur värderingen ska gå till. Gemensamma internationella standarder till trots, så baseras redovisningen i olika länder på olika traditioner vilka kan påverka hur redovisningen går till i praktiken. I följande studie ingår därför fastighetsbolag från Sverige, Tyskland och Storbritannien.I denna studie undersöks fastighetsbolag vilka samtliga redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Studien syftar till att undersöka värderingsprecisionen under de senaste fem åren och huruvida IFRS 13 har haft effekt på värderingen. Detta undersöks genom att studera huruvida realiserade värdeförändringar uppstår vid försäljning av tillgången. IFRS 13 anger tre olika värderingsnivåer vid beräkning av det verkliga värdet och studien syftar vidare till att undersöka till vilken nivå bedömningen klassificeras att tillhöra.Studien baseras på en kvantitativ forskningsmetod med ett deduktivt angreppssätt. De teoretiska utgångspunkterna utgår från tidigare forskning inom redovisning till verkligt värde, värderingsprinciper och harmonisering av redovisningspraxis. Våra resultat visar att de undersökta fastighetsbolagen i genomsnitt undervärderar förvaltningsfastigheter med 10,99 procent. Vidare finner vi inga signifikanta skillnader i avvikelsens storlek mellan de olika länderna, eller att IFRS 13 har haft effekt på värderingen. Våra resultat kan förklaras av försiktighet och rädsla för att övervärdera tillgångar. Vi kan däremot inte uttala oss om huruvida manipulation av redovisningen är en bidragande orsak till att värderingen ser ut som den gör. Vidare kan den pågående harmoniseringsprocessen av internationella redovisningsstandarder förklara varför vi inte finner några skillnader mellan Sverige, Tyskland och Storbritannien. Vi finner också att en klar majoritet värderar till verkligt värde med hjälp av indata på Nivå 3. Ett fåtal redovisar inte denna information, vilket är anmärkningsvärt eftersom de har en skyldighet att göra det.