Värdering av förvaltningsfastigheter – En kvalitativ studie ur tre perspektiv

Sammanfattning: Det har sedan länge konstaterats att förvaltningsfastigheter utgör en central roll i världsekonomin. Inte minst har detta uppdagats under kriser såsom den globala finanskrisen år 2008. Själva värdet på en förvaltningsfastighet är därför inte av intresse endast för fastighetsbolaget i fråga, utan även för intressenter. Sedan år 2005 ska noterade företag inom EU upprätta koncernredovisning i enlighet med IFRS vilket innebär att värdering sker till verkligt värde. År 2013 antogs IFRS 13 Värdering till verkligt värde av EU vilken med hjälp av en hierarkisk värderingsmodell på ett tydligare vis ska definiera värderingsprocessen. Värderingsarbetet sker antingen genom intern värdering eller extern värdering och granskning av denna process genomförs av revisorer. Det finns inte några formella krav på att extern värdering ska tillämpas utan detta är endast en uppmuntran.Syftet med studien är att belysa värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter ur tre perspektiv. De perspektiv vi valt att utgå ifrån är interna värderare, externa värderare samt revisorer. Detta för att åtnjuta en så representativ bild som möjligt av själva värderingsprocessen. Studien utgår från en abduktiv forskningsansats där vi valt att genomföra semistrukturerade intervjuer, således är metoden för denna studie kvalitativ. Sju intervjuer har genomförts varav två har skett med interna värderare, två med auktoriserade externa värderare samt tre med auktoriserade revisorer. Tonvikt har lagts på revisorer då dessa antas inneha bäst kunskaper rörande IFRS för att få en så djup förståelse som möjligt för värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter.Studien visar att på att översättningen från engelskans ”fair value” till svenskans ”verkligt värde” är olycklig och stundtals direkt missvisande. Anledningen är att det verkliga värdet inte nödvändigtvis behöver vara exakt eller just verkligt. Det är snarare en uppskattning av värdet vilket således borde benämnas rimligt värde, rättvisande värde eller alternativt marknadsvärde som dessutom är det begrepp som används inom branschen.Studien visar även på att ett formellt kunskapskrav genomsyrar branschen till följd av att värderingsprocessen är komplex och svårbegriplig. Finansiella rapporter är sällan tillfredsställande uttömmande vilket resulterar i en informationsasymmetri gentemot de intressenter som inte har eller kan åtnjuta samma kunskaper.Värderingen av förvaltningsfastigheter sker uteslutandet till indata på Nivå 3 vilken är den lägsta nivån inom värderingshierarkin i IFRS 13. Värdering till indata på Nivå 3 förklaras med att varje fastighet är unik i sitt slag. Därför menar respondenterna att det inte går att applicera ortsprismetoden, vilket innebär att fastigheten värderas till ett pris utifrån faktiska transaktioner på en aktiv marknad. Ortsprismetoden definieras enligt IFRS 13 som indata på Nivå 1 och är att ses som huvudmetod.Av studien framgår att det ryms mycket problematik vid värdering till verkligt värde och att IFRS 13 är för generellt för värdering av förvaltningsfastigheter. Trots de negativa aspekter som lyfts fram i studien är en förändring av rådande regelverk ingenting som förespråkas av respondenterna.