Paketeringsutredningens påverkan på fastighetstransaktioner

Sammanfattning: Den 30 mars 2017 presenterade Finansdepartementet Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet (SOU 2017:27), även kallat paketeringsutredningen. Förslagen som utredningen presenterade innebär bland annat att transaktioner med paketerade fastigheter ska beskattas symmetriskt med lagfartsöverlåtelser, till skillnad från nuläget då de kan ske skattefritt genom försäljning av näringsbetingade andelar. Värdet på samtliga bolagstransaktioner, med köpeskilling över 40 miljoner kronor, summeras under åren 2014–2017 till drygt 500 miljarder kronor. Värdet på lagfartsöverlåtelser under samma period uppgår till cirka 37 miljarder. Träder förslaget i kraft den 31 juni 2018, vilket utredningen föreslår, kan det därför innebära stor påverkan för många fastighetsägare. Förutom ökade transaktionskostnader skulle en praktisk tillämpning av utredningen även resultera i ett utlösande av den latenta skatteskuld som finns i många bolag i samband med en framtida försäljning. Med andra ord kan därmed nuvarande fastighetsägare behöva betala skatt för värdestegringar som uppkommit i tidigare ägares hand. Redan innan offentliggörandet av utredningen uppstod en viss osäkerhet på marknaden då en del aktörer spekulerade i en stopplagstiftning. Det första kvartaletstransaktionsvärde 2017 uppgick till 35 miljarder kronor vilket är cirka 30 procent högre än 2016. Den 30 mars, samma dag som utredningen presenterades, gjordes 18 bolagstransaktioner till ett värde över 2,5 miljarder kronor. Efter att utredningen offentliggjordes har vi kunnat notera en prisförändring i form av förändrat avdrag för latent skatteskuld. Innan utredningen presenterades var marknadskonsensus ett avdrag om 0 till 25 procent medan det direkt efter presentationen vanligtvis gjordes ett avdrag mellan 25 och 50 procent. En tid därefter rörde sig avdraget succesivt tillbaka till tidigare nivåer. Det används fortfarande som förhandlingsmedel i vissa fall då köpare kommit fram till samma underliggande värde på fastigheten och i de mest attraktiva lägena har det fortsatt göras affärer utan avdrag. Vidare finns det exempel på affärer som avbrutits alternativt skjutits upp på grund av osäkerheterna som utredningens förslag har medfört, det har dock inte skett i särskilt stor utsträckning. Fastighetsbolag vars affärsidé är att äga och förvalta långsiktigt påverkas inte i samma utsträckning som de mer transaktionsintensiva utan de förhåller sig snarare till marknadens spelregler. De intervjuade fastighetsbolagen anser att utredningen har medfört viss osäkerhet men att man inte vill spekulera för mycket i tänkbara utfall och därmed fortsatt göra transaktioner. Värt att notera är att det även finns åsikter som stödjer utredningens förslag. Möjligtvis inte bokstavligen vad man kommit fram till, men idén som ligger till grund för den. Bland annat finns aktörer som redan avyttrar via lagfart varför utredningens utfall snarare skulle generera ökad konkurrenskraft.