Mark för utveckling av samhällsfastigheter, hur värderas den? - En analys av hur kommuner fastställer marknadsvärdet

Detta är en Uppsats för yrkesexamina på avancerad nivå från Lunds universitet/Fastighetsvetenskap

Sammanfattning: Utvecklingen av samhällsfastigheter har under de senaste åren gått från att vara en kommunal angelägenhet till något som allt fler aktörer fått upp ögonen för. Ett stort behov av skolplatser och särskilda boenden för äldre har inneburit att flera svenska kommuner avyttrat sin mark till både privata och kommunala bolag som får stå för utvecklingen av morgondagens skolor och äldreboenden. Försäljning av kommunal mark ska enligt EU:s statsstödsregler ske till marknadsvärde och EU-kommissionen har därför upprättat en vägledning som säger att priset antingen ska konkurrensutsättas i en anbudstävling eller värderas av en oberoende expertvärderare. Definitionen för marknadsvärde kan inte anses entydig och det finns heller ingen värderingsmetod som är konstaterad extra fördelaktig för segmentet. Det saknas därför, trots vägledningen, samsyn mellan kommunerna om hur värdering av mark för utveckling av samhällsfastigheter ska gå till. Syftet med examensarbetet är att utreda problematiken kring värdering av kommunal mark för utveckling av samhällsfastigheter. Genom att studera svenska kommuners tillvägagångssätt för att fastställa marknadsvärdet förväntas examensarbetet kunna kartlägga och belysa svårigheter med olika värderingsmetoder, med störst fokus på ortsprismetoden. Studien av svenska kommuner genomförs som en empirisk studie där kvalitativ och kvantitativ forskningsmetod används. För att uppfylla arbetets syfte ombeds Sveriges 290 kommuner att besvara en enkät kopplad till kommuners tillvägagångssätt vid värdering av mark för utveckling av samhällsfastigheter. Enkäten kompletteras med en djupare studie av värderingsunderlag inhämtat från Sveriges 50 största kommuner sett till folkmängd. Resultatet visar att närmare hälften av studiens deltagande kommuner sålt mark för utveckling av samhällsfastigheter under perioden 2016 - 2021. Den vanligaste upplåtelseformen är direktanvisning och det är inte ovanligt att kommunerna frångår EU-kommissionens vägledning och värderar marken internt inom kommunen. Oavsett internt eller externt värderingsutlåtande används ortsprismetoden i störst utsträckning. Andra metoder som används är värdering av marken genom exploateringskalkyl, fast taxa/zon-priser eller en kombination av ortsprismetoden och exploateringskalkyl. Att använda ortsprismetoden anses av många aktörer pålitligt då den bygger på faktiska transaktioner. Det går dock snabbt att konstatera att trots att intresset för att utveckla samhällsfastigheter ökar så är marknaden fortfarande mycket begränsad. En begränsad marknad innebär svårigheter och för att ortsprismetoden ska ge ett pålitligt marknadsvärde bör två samband uppfyllas. Sambanden innebär att jämförelseobjekten har pålitliga marknadsvärden samt egenskaper som liknar värderingsobjektets egenskaper. Uppfylls inte sambanden faller ortsprismetodens syfte, då jämförelseobjekten faktiskt inte blir jämförelsebara. Vidare har studien av ortsprismaterial visat att flera jämförelseobjekt återkommer i andra värderingsunderlag. Det opålitliga med jämförelseobjekt som inte är jämförelsebara är alltså att dessa icke marknadsmässiga objekt med stor sannolikhet används i flera värderingsutlåtanden. Utifrån studiens resultat görs bedömningen att ortsprismetoden sett till dagens förutsättningar bör kompletteras med en annan värderingsmetod för bästa resultat. Skulle detta inte vara möjligt kräver valet av jämförelseobjekt mycket starka och välgrundade argument för att minimera risken att de två sambanden inte uppfylls. Det viktigaste vid fastighetsvärdering är att välja värderingsmetod utifrån tillgänglig information. Avslutningsvis är författarnas rekommendation till svenska kommuner att de ska öka transparensen, dela med sig av kunskaper och material till andra kommuner samt se upp för rundgång i ortsprismaterialet.

  HÄR KAN DU HÄMTA UPPSATSEN I FULLTEXT. (följ länken till nästa sida)