Överlåtelsebesiktning vid fastighetsköp

Sammanfattning: Fastighetsköparen har, främst för abstrakta fel, en undersökningsplikt. Undersökningspliktens innebörd är att köparen inte kan utkräva någon påföljd av säljaren med anledning av felet, om köparen vid en undersökning av fastigheten borde ha upptäckt det. Enligt förarbetena är det för att uppfylla undersökningsplikten tillräckligt att en normalt erfaren och på området bevandrad köpare undersöker fastigheten. I rättspraxis har man dock ställt mycket höga krav på vad en sådan köpare ska kunna upptäcka. Vidare kan köparens undersökningsplikt utökas och bli mycket omfattande om denne fått någon form av varningssignal på att ett fel kan föreligga. I praktiken är det därför ofta rekommendabelt att köparen låter en besiktningsman undersöka fastigheten. Besiktningsmannens professionsansvar innebär att köparen kan kräva ersättning av honom om han vid besiktningen vårdslöst har missat ett fel som det ålegat honom att upptäcka. Köparen kan också kräva ersättning av besiktningsmannen om denne inte på ett korrekt och pedagogiskt sätt har informerat köparen om besiktningsresultatet och köparen därigenom har lidit skada. Besiktningsmannens möjligheter att friskriva sig från skadeståndsansvar är tämligen begränsade. Vad besiktningsmannen dock kan göra är att i besiktningsavtalet begränsa besiktningsuppdraget så att detta inte är lika omfattande som köparens undersökningsplikt. För köparen utgör detta en risk med överlåtelsebesiktningar. Det kan vara svårt för en köpare att förstå dels hur långtgående undersökningsplikten är, dels att besiktningsuppdraget inte korresponderar med undersökningsplikten. En annan nackdel för köparen med besiktning är att undersökningsplikten utökas av reservationer i besiktningsprotokollet, så att köparen måste företa en utvidgad undersökning av det förhållande som reservationen gäller. Överlåtelsebesiktningen bör alltid göras före fastighetsköpet. Förvisso kan man i köpekontraktet ta in en besiktningsklausul som ger köparen rätt att frånträda köpet efter att besiktning har skett. Då sådana klausuler ofta brukar bli föremål för tvister är detta dock inte att rekommendera. Mäklarsamfundet har föreslagit att Sverige bör tillämpa ett besiktningsförfarande liknande det som tillämpas i Danmark. Där måste säljaren ge köparen en tillståndsrapport över fastigheten, som ska ha upprättas av en besiktningsman. Om ett fel visar sig föreligga efter köpet får köparen ersättning&semic antingen från besiktningsmannens ansvarsförsäkring som täcker icke-dolda fel som besiktningsmannen missat, eller från säljarens försäkring som täcker dolda fel. Genom ett sådant besiktningsförfarande eliminerar man de risker, som för köparen föreligger med en överlåtelsebesiktning. Vidare undviker man problemet med besiktningsklausuler.