Undersöka eller upplysa? - En studie av ansvarsfördelningen för faktiska fel i fastigheter

Sammanfattning: Fastighetsköp är för många privatpersoner ett stort och viktigt köp. Om fastigheten efter köpet visar sig vara felaktig behövs regler för ansvarsfördelningen. Denna uppsats syftar till att klargöra ansvarsfördelningen för faktiska fel genom att utreda när en säljare har upplysningsplikt samt att undersöka vilka faktorer som kan påverka ansvarsfördelningen. För att nå ett resultat tillämpas en traditionell rättsdogmatisk metod med utgångspunkt i de allmänt accepterade rättskällorna. Ett faktiskt fel avser en avvikelse från konkret eller abstrakt standard avseende fastighetens skick. Utgångspunkten för felansvaret vid faktiska fel ligger enligt gällande rätt i köparens undersökningsplikt som är lagstadgad i 4 kap. 19 § 2 st. JB. Köparen ansvarar för de fel som denne bort upptäcka, medan säljaren ansvarar för fel som inte är upptäckbara. Därutöver har säljaren en plikt att upplysa om vissa förhållanden. För närmare information om vad upplysningsplikten innebär krävs en ingående undersökning av rättspraxis eftersom den inte är lagstadgad. Slutsatsen som kan dras av studien är att fastighetssäljare har upplysningsplikt när denne känner till en brist i fastigheten som köparen bort upptäcka men missat. Vidare har säljaren även upplysningsplikt avseende brister som denne känner till men som den friskrivit sig från. Avseende brister som säljaren inte känner till utan enbart misstänker saknas upplysningsplikt. De faktorer som påverkar ansvarsfördelningen är främst omfattningen av köparens undersökningsplikt. Vidare påverkas ansvarsfördelningen även av säljarens upplysningsplikt, friskrivningsklausuler och saker som uppkommit i samband med avtalsslutet.