Avtalsservitut: och dess fastighetsrättsliga verkningar vid frivillig överlåtelse av fast egendom

Sammanfattning: Ett avtalsservitut innebär, enligt 14 kap. 1 § JB, att en inskränkning görs i en fastighet (den tjänande fastigheten) till förmån för ägaren av en annan fastighet (den härskande fastigheten). Servitutets tillhörande befogenheter kan vara såväl positiva som negativa. Bakgrunden till att upplåta ett avtalsservitut är att två parter, exempelvis två grannar, på dispositiv grund, helt utan inblandning av en myndighet kommer överens om att A ska ges rätten av B att nyttja dennes fastighet för ett visst angivet ändamål. Nyttjandet kan exempelvis bestå i rätten att ta en viss väg över grannens fastighet eller begagna en vattenbrunn. Den främsta anledningen till att servitut uppstår är för att förbättra den härskande fastigheten med funktioner som inte kan skapas inom fastighetens egna gränser. Ett avtalsservitut gäller som huvudregel utan begränsning i tiden, enligt 7 kap. 6 § JB. Trots detta stadgande riskerar en rättighet att inte längre kunna göras gällande av rättighetshavaren gentemot förvärvaren av den tjänande fastigheten. Om den fastigheten frivilligt säljs, uppkommer därmed frågan hur det kan påverka rättighetens rättsliga ställning. Gäller rättigheten som tidigare eller vinner den nya köparens intresse av att överta fastigheten utan belastningar? Denna uppsats har skrivits mot bakgrund av att det inte finns någon tydlig bild över hur äldre avtalsservitut kan påverkas av en framtida försäljning av den tjänande fastigheten. Syftet med denna uppsats har varit att belysa hur äldre avtalsservitut kan påverkas vid en framtida försäljning. Det har därmed varit av intresse att undersöka om en rättighet i form av ett avtalsservitut kommer att bestå ograverad eller om den kommer att försvinna i enlighet med köparens intresse av att överta fastigheten utan belastningar. Ett underliggande syfte har varit att klargöra om det finns skyldigheter för de som berörs av en fastighetsöverlåtelse att undersöka och upplysa om belastande rättigheter. Detta för att bringa klarhet i vad som gäller eller bör gälla. Av analysen framgår det att de tre servitutsrekvisiten är av grundläggande förutsättning för rättighetens bestående. Ett avtalsservituts materiella rättsförhållande kommer alltid att bestå i den tjänande fastigheten efter en frivillig fastighetsöverlåtelse. Rättighetshavaren kan dock enbart ges rätt att fortsätta använda rättigheten förutsatt att den erhållit sakrättsligt skydd före själva fastighetsöverlåtelsen. I analysen finner jag att det finns en sakrättslig skyldighet för säljaren att upplysa köparen om belastande rättigheter utifrån kravet på förbehåll i 7 kap. 11 § JB. Denna skyldighet kan i sin tur omvandlas till att bli en undersökningsplikt för köparen beroende på vad köparen ägt eller bort äga kännedom om, dvs. om köparen varit i god eller ond tro. Rättsfallet, mål T 3004-02, pekar på att bestämmelsen i 7 kap. 14 § JB talar för att det finns en långtgående sakrättslig undersökningsplikt för köparen. Att det skulle finnas en sakrättslig undersökningsplikt för köparen bekräftas även av doktrin. Undersökningsplikten får anses innebära att köparen åtminstone måste fråga säljaren för att få klarhet i om det finns några äldre avtalsservitut för att vara säker på att fastigheten säljs ograverad.   Min slutsats är att en rättighet i form av ett avtalsservitut alltid bör gälla i den överlåtna fastigheten, samt att det bör införas ett krav på att servitut måste registreras i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Inskrivningsdelen bör i sin tur spegla giltiga materiella rättsförhållanden och vilka parter som äger rätten att använda servitut. Om en rättighet inte finns inskriven i registret bör den inte vara att se som giltig. Jag anser även att det bör införas en regel som tydliggör vem som ska bära en skyldighet att upplysa och undersöka om inskrivna och oinskrivna rättigheter. Genom att tydliggöra plikterna i lag tror jag att framtida tvister och rättsförluster skulle kunna undvikas, om de berörda parterna på förhand vet vad som gäller vid fastighetsöverlåtelser. En lagstadgad plikt skulle säkerligen ibland kringgås och säljaren försöka friskriva sig från eventuella felaktigheter genom garantier, men genom att införa en tydlig lag skulle åtminstone de situationer där det råder oklarhet kunna undvikas. Det blir på så sätt tydligt vilka rättigheter som belastar en fastighet.