Friskrivningsklausuler vid fastighetsköp

Sammanfattning: Användningen av friskrivningsklausuler i köpekontrakt kan ofta vara ett effektivt avtalsinstrument för omfördelning av risker. Det gäller inte minst på fastighetsrättens område, då säljarens ansvar för dolda fel är att betrakta som strängt. Därtill kommer den omständigheten att det typiska fastighetsköpet sker mellan privatpersoner. En privatperson har sällan ekonomisk beredskap att bära ett sådant strängt ansvar. Vidare saknar denne många gånger faktisk möjlighet att förutse vilka kostnader han kan komma att drabbas av, då han som regel inte har någon kontroll över fastighetens skick. Därmed kan det ofta anses välmotiverat att säljaren på olika sätt försöker friskriva sig från det stränga felansvar som åvilar honom enligt lag. Samtidigt föreligger det en betydande risk för missbruk, varför det finns ett uttalat behov av kontroll från samhällets sida. Uppsatsen strävar efter att klargöra i vilken utsträckning friskrivnings- klausuler godtas vid köp av fast egendom. Svaret är inte så enkelt som att friskrivningar är helt tillåtna eller helt förbjudna, utan i varje enskilt fall måste det ske en intresseavvägning. Å ena sidan finns intresset av rättvisa och skälighet i avtalsförhållanden, och å andra sidan måste vikten av att upprätthålla principen om avtalsfrihet och avtals bindande verkan beaktas. Hur denna avvägning utfaller beror inte bara på hur säljaren har utformat klausulen, utan även andra faktorer spelar in. Säljarens uppträdande vid köpeförhandlingarna kan exempelvis få betydelse. Utövande av rättslig kontroll sker genom olika metoder. Den dolda kontrollen sker genom att domstolarna begränsar en friskrivningsklausuls räckvidd genom tolkning. Vidare finns det en öppen kontroll, vilken utövas dels genom tvingande lagstiftning och dels genom jämkning enligt 36 § avtalslagen. Min slutsats är att ingen av metoderna lyckas åstadkomma ett heltäckande skydd, utan de utgör ett nödvändigt komplement till varandra. Det finns två olika huvudtyper av friskrivningsklausuler vid fastighetsförsäljning: egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. Den förra innebär att säljaren på olika sätt friskriver sig från fastighetens kvalité. Så kan ske genom en generellt utformad klausul av typen befintligt skick, eller genom en precisering av fastighetens egenskaper i för köparen negativ mening. Utgångspunkten är att generella egenskapsfriskrivningar betraktas som otillbörliga och drabbas av 36 § AvtL, medan preciserade sådana godtas. Detta är dock endast en huvudregel och särskilda omständigheter kan föranleda en annan bedömning. Vad gäller påföljdsfriskrivningar kan dessa indelas i tre huvudgrupper: generella, preciserade och partiella. För generella påföljdsfriskrivningar har rättsläget klarlagts genom rättspraxis. Om kravet på klarhet och tydlighet är uppfyllt är dessa att betrakta som giltiga. De två andra typerna är mer komplicerade ur den synpunkten att de inte blivit föremål för diskussion i svensk fastighetsrätt. Motsvarande resonemang som gäller för köp av lös egendom har dock i huvudsak kunnat användas, varvid jag kommit till slutsatsen att även dessa klausultyper som utgångspunkt bör godtas. Fortfarande gäller dock att avvikelser kan förekomma. Ovanstående resonemang gäller dock inte i renodlade konsumentrelationer. På detta område finns numera tvingande lagstiftning, vilket innebär att friskrivningar från fel i fastighet genomgående är att betrakta som ogiltiga. Även i andra konsumentliknande situationer uppställs i många fall strängare krav, främst genom tillämpning av 36 § AvtL. I uppsatsen behandlas även frågan om en friskrivningsklausul äger giltighet även om fastigheten saknar en s.k. kärnegenskap. Här är det fråga om en garantifiktion&semic egenskapen är så grundläggande att den anses utfäst, trots att den överhuvudtaget inte har berörts mellan parterna. Min slutsats är att en friskrivning gäller även i en sådan situation. Ställningstagandet motiveras av att det är fråga om en avvikelse från en abstrakt standard och att reglerna är dispositiva. Vidare är säljaren omedveten om bristen och har i egenskap av privatperson ett berättigat intresse av att friskriva sig även från allvarliga fel.