Hur påverkas köparens undersökningsplikt av en förbesiktning?

Sammanfattning: Okunskapen är stor kring vem som bär felansvaret vid fel i fastighet när en förbesiktigad fastighet har överlåtits till en ny ägare. Detta då köpare ute i praktiken tror att det räcker med en säljare beställd besiktning, en så kallad förbesiktning, för att bli fri från ansvar. Något som inte stämmer då det ofta förekommer varningssignaler i besiktningsprotokoll som förändrar utgångsläget gällande felansvaret och leder till en utökad undersökningsplikt för köparen. Diskussionen angående slutsatsen om en säljare har en upplysningsplikt och lojalitetsplikt eller inte varierar, detta påverkar resultatet eftersom det är inkonsekvent med Högsta Domstolens uttalande i NJA 2017 s.113.En Förbesiktning kan ses som en del av upplysningsplikten från säljaren och en köpare skulle då helt förlita sig på en besiktning på uppdrag av en säljare, något som inte fungerar i verkligheten. En säljare respektive köpare beställd besiktning har olika syften.Ett ytterligare problem är att besiktningsbolag arbetar utifrån olika utgångspunkter. De marknadsför på olika sätt t.ex vad som ingår i en besiktning, olika nivåer eller att en besiktning utför på exakt samma sätt oavsett vem som beställt besiktningen, vilket ger olika juridiska konsekvenser. Utfallet i denna studien beror på vilken nivå säljaren väljer att utföra förbesitkningen, eftersom den i sin tur påverkar köparens undersökning genom till exempel en utökad undersökningsplikt. I detta avseendet är fastighetsmäklarens yrkesroll viktig att diskutera. Det är viktigt att en fastighetsmäklare behåller sin opartiska yrkesroll och förklarar utförligt både för köpare och säljare vad hen är skyldig att göra i processen, något som i praktiken kan vara svårt då en fastighetsmäklare alltid är anställd av säljaren.