Befinner sig Stockholms bostadsmarknad i en bubbla?

Sammanfattning: I dagens Stockholm ägnar man mycket tid och energi åt att planera, finansiera och diskutera sitt boende. Den ständig överefterfrågan på hyresrätter leder till att det reellt sett bara finns en väg in på bostadsmarknaden: att köpa en bostadsrätt. I media pågår ständiga spekulationer om huruvida priserna kommer att rasa eller fortsätta gå upp, och mot bakgrund av detta undersöker vi huruvida det finns någon ekonomiskt vetenskaplig grund för att anse att bostadsrättsmarknaden i Stockholm uppvisar bubbellikt beteende. Vi fokuserar en stor del av våra analytiska ansträngningar på boendekostnad och disponibel inkomst. Vi definierar begreppet ”bubbelpotential” för att mäta den ackumulerade skillnaden i ökning mellan boendekostnad och disponibel inkomst. På så sätt kan vi uttala oss om en eventuell bubbla har ökat eller minskat i höjd, utan att för den sakens skull behöva uttala oss om huruvida en bubbla i absoluta fall finns. Vidare tittar vi på realfaktorer som inflyttning, nybyggande, inkomstökningar och ökning av belåning. Vi jämför även boendekostnader mellan bostadsrätter och hyresrätter. Vi finner att bostadsrättspriserna har ökat kraftigt under de senaste åren, och att fundamentala faktorer inte räcker för att förklara denna kraftiga uppgång. Trots denna ökning finner vi dock att boendekostnaderna som följd av de ökade priserna inte har ökat så mycket i förhållande till disponibel inkomst och att det på sikt inte föreligger någon allvarlig risk att hushållen inte ska kunna betala, eller för att deras övriga konsumtion ska påverkas allvarligt. Vi bedömer med andra ord att prisökningarna inte bör ses som någon bubbla. Vi noterar dock att prisökningen ändå har urholkat disponibel inkomst, och att förestående ränteökningar kan göra att de kortsiktiga boendekostnaderna når en hög nivå som delvis kan begränsa hushållens köpkraft.