Ändringar i förmånsrättslagen - effekter för fastighetsägare

Sammanfattning: Syftet med denna uppsats är att utreda vilka effekter som de lagändringar som genomförts i förmånsrätts- och hyreslagen fått för fastighetsägare. Den 1 januari genomfördes en reform av förmånsrättsordningen. En ny lag om företagsinteckning trädde ikraft samt ändringar i Förmånsrättslagen (1970:979) (förmånsrättslagen) genomfördes. Flera förmånsrätter slopades. En av de förmånsrätter som slopades var fastighetsägares förmånsrätt till tre månaders hyra. Samtidigt gjordes kompletterande ändringar i andra lagar. Bland annat gjordes ett tillägg i Jordabalken (1970:994) (hyreslagen) 12 kap. 31 §. Tillägget innebär att ett konkursbo under vissa förutsättningar blir skyldig att betala hyran om lokalen inte inom en månad ställs till hyresvärdens förfogande. Ansvaret är ett s.k. massaansvar, det vill säga betalning skall utgå innan tillgångarna fördelas mellan borgenärerna. Det innebär att ett konkursbo som fortsätter driften verkar under samma förutsättningar som gäller för solventa företag och företag under företagsrekonstruktion. Det uttalades i propositionen att denna ändring till viss del kunde ses som en kompensation för den slopade förmånsrätten. Syftet med reformen av förmånsrättsreglerna som helhet var att underlätta för företag att genomföra företagsrekonstruktion istället för att gå i konkurs. Lagstiftaren ville få till stånd en situation där borgenärer berörs mer påtagligt av ett företags konkurs. Förmånsrätten till tre månaders hyra var en viss trygghet för fastighetsägare. Ägaren hade vid en hyresgästs konkurs tämligen goda möjligheter att begränsa sitt intäktsbortfall i form av uteblivna hyror och hade rådrum att skaffa ny hyresgäst till den aktuella lokalen. Regeln var även i viss mån till gagn för konkursboet och förvaltare eftersom denne hade förhållandevis god tid på sig att avveckla boet och återställa lokalen till hyresvärden. Fastighetsägares rättsliga ställning har således försämrats i och med den slopade förmånsrätten. Den slopade förmånsrätten har inneburit att en säkerhet försvunnit, vilket i många fall måste kompenseras. Detta kan ske genom att fastighetsägaren begär en säkerhet av hyresgästen för undertecknande av kontraktet, t.ex. i form av bankgaranti, borgensåtagande eller deponering av hyra. De intervjuer som företagits inför denna uppsats visar att en av nio fastighetsägare hade blivit hårdare vid sin begäran av säkerhet genom att i dag uteslutande kräva bankgaranti för undertecknande av hyreskontrakt. De andra fastighetsägarna har dock inte förändrat sina rutiner vid begäran av säkerhet, sannolikt beroende på att de flesta av dem begärde bankgaranti som främsta säkerhet redan innan lagändringen. Det kan således konstateras att, trots att fastighetsägarna i teorin är medvetna om bortfallet av en säkerhet, har de i praktiken inte ändrat sina rutiner när de begär säkerhet hos hyresgästen. En annan anledning till att fastighetsägarna begär samma säkerheter i dag som innan lagändringen kan vara den högkonjunktur som i dag råder på hyresmarknaden. Vid en lågkonjunktur skulle ändringarna i förmånsrättslagen troligen ge större effekt vad avser begäran om säkerheter. Vad intervjuerna däremot visar är att fastighetsägarna blivit mera aktiva i sin kreditbevakning och kreditberedning av befintliga och potentiella hyresgäster. Detta beror såväl på avsaknad av förmånsrätt, som på det nya massaansvaret i 31 § hyreslagen. För större företag som hyr lokaler har fastighetsägarnas aktivitet och noggrannare verksamhetsbedömning sannolikt inte någon större betydelse. Dessa företag kan ställa de säkerheter som fastighetsägaren begär och deras verksamhet tål granskning. För mindre och nystartade företag kan den ökade aktiviteten dock orsaka problem. Dessa företag har oftast ett minimum av kapital och har svårt att ställa säkerheter som t.ex. bankgaranti. Förmånsrätten till tre månaders hyra för fastighetsägare tillkom för att skydda såväl fastighetsägare som de företag som hyr en lokal för egen verksamhet. Fastighetsägaren berördes inte nämnvärt av ett företags konkurs, utan kunde alltid räkna med att få ut sin hyra för tre månader. Slopandet av förmånsrätten däremot gjorde fastighetsägaren mera involverade i sin hyresgästs kreditvärdighet och verksamhet. Det har inneburit att fastighetsägaren likväl som andra fordringsägare är mera aktiva i förhållande till företaget. Lagstiftaren understryker dessutom vikten av aktivitet från fastighetsägarens sida genom tillägget i hyreslagen, det s.k. massansvaret som ger fastighetsägaren en viss kompensation förutsatt att fastighetsägaren uppmanar konkursboet att ställa lokalen till förfogande inom en månad. Lagstiftarens syfte med ändringarna förefaller ha uppfyllts genom att fastighetsägarna i dag är mera aktiva såväl innan ett hyreskontrakt upprättas som under kontraktstidens gång. Denna aktivitet kan naturligtvis uppfattas som en nackdel för de företag som hyr lokaler genom att mer ingående kontroller görs. Samtidigt kan detta ses som en fördel att fastighetsägarna liksom andra fordringsägare blivit mera berörda av hur det går för företaget. Kontroller och uppföljningar kan innebära en viss kvalitetssäkring och stöd för företag, särskilt små och nystartade sådana.