Vad kan motivera skillnader i direktavkastning?

Sammanfattning: Fastighetsmarknaden gynnas av goda tider med höga fastighetsvärden, rådande bostadsbrist och låga vakansgrader. För nyproduktion kan i praktiken antas en vakansgrad nära noll. Marknadsdata för bostadshyreshus i Malmö visar på vakansgrader runt cirka 1,5%, för både A-läge och C-läge. Vilket kan förklaras av en naturlig vakans i form av omflyttning. Vad motiverar då skillnader från 1,5-2% i avkastningsnivåer för C-lägen i jämförelse med A-lägen? Syftet med studien är att undersöka fastighetsbolags riskbedömning och värderingsmetoder för att skapa förståelse för vad som motiverar skillnader i direktavkastning mellan A-läge och C-läge. Kvalitativa intervjuer har gjorts med respondenter från fyra fastighetsbolag på den svenska bostadsmarknaden. Intervjuerna genomfördes med personer som arbetar med investeringsbedömning på de utvalda fastighetsföretagen. Intervjuerna gav en insikt i hur några av de stora företagen på bostadsmarknaden arbetar vid förvärv av fastigheter. Metoden avgränsas till större fastighetsbolag, då författarnas uppfattning är att dessa bolag har möjlighet att agera på olika marknader och lägen. Fastighetsbolagen bekräftar låga vakansgrader i deras bestånd, gemensamt är att man vill se utvecklingspotential i hyresnivåerna för potentiella förvärv. Vikten av ett centralt läge påpekas av samtliga respondenter, gemensamt är dock att de har svårt att grundligt motivera de risker som följer av ett mer perifert läge. Förändringar i konjunkturen tycks vara det som bolagen reserverar sig för, då det kan påverka vakanser, driftnetto och räntor. Vid eventuell lågkonjunktur riskerar C-läge att bli vakanta före A-lägen.  Möjlighet till diversifiering i form av ombyggnad till kommersiella fastigheter eller bostadsrätter är också en typ av säkerhet som fastighetsbolagen ser till. För att förklara vad som ligger till grund till fastighetsbolagens investeringsbedömning och riskhantering, krävs en mer omfattande undersökning av fastighetsbolagens riskbedömning, som till en viss grad visat sig ske på ledning eller ägarnivå.