Livförsäkringsbolags fastighetsstrategier

Sammanfattning: Livbolag är stora kapitalplacerare och aktörer på fastighetsmarknaden. Fastighetsstrategierna utgörs, såväl traditionellt som i dagsläget, i huvudsak av direktägande i fastigheter. De främsta skälen är driftnettons bidrag till riskjusterad avkastning, fastigheters inflationsskyddande egenskaper, samt den historiskt anknutna tryggheten direktägda fastigheter är behäftade med. I rådande läge finns därför ingen anledning att anta att bolagen kommer att ändra huvudstrategi inom fastighetsportföljerna. Generellt är livbolagen underviktade mot fastigheter. Kombinationen av effekter av 2000-talets kriser på finansmarknaden och livbolagens begränsade investeringsförhållning till och på den svenska fastighetsmarknaden öppnar upp för vissa alternativa fastighetsinvesteringar. Bolagens definition av och preferenser för fastighetsinvesteringar skulle följaktligen kunna vidgas. Investeringsklubbar har sedan finanskrisen 2008 blivit ett vedertaget instrument för livbolag på fastighetsmarknaden. Troligtvis har det skett på fastighetsfondernas bekostnad, då kraven på beslutsinflytande, transparens samt kostnadseffektivitet ökat bland investerare. Samriskbolag liknar även direktägande, som inom fastighetsportföljen förmodligen kommer beläggas med relativt ringa kapitalkrav i och med implementeringen av det nya EU-direktivet Solvens II. För att möjliggöra mer opportunistiska investeringstrategier och nå även den sekundära fastighetsmarknaden skulle livbolag därför i större utsträckning kunna nyttja klubbstrukturer. På grund av bankernas restriktivare utlåning och ett allmänt refinansieringsbehov på fastighetsmarknaden råder en stark efterfrågan på alternativa finansieringslösningar. Livbolag som borgenärer är därför ett tänkbart scenario, i synnerhet eftersom investeringsformen troligtvis inte påförs ökade kapitalkrav. Marknaden för svenska fastighetsobligationer anses emellertid alltför omogen. Organisatoriskt kompliceras dock hanteringen av fastighetslån genom statiska ansvarområden inom livbolagen. För en effektivare replikering av finansläget krävs förmodligen flexiblare organisationer. Fastighetsaktier utgör på lång sikt mycket god fastighetsexponering. Som långsiktiga aktörer och ägare av fastighetsaktier borde livbolagen därför vinna på att inte fullt ut betrakta innehav som aktieexponering, utan förvalta fastighetsaktier och fastighetsportföljer på ett mer samordnat sätt. Det skulle, förutom att bidra till en bättre beskrivning av den faktiska fastighetsexponeringen, möjliggöra utnyttjande av imperfektioner mellan marknaderna, såsom relativa prisskillnader. På grund av aktiemarknadens uppvisade volatilitet, kommer dock tillgångsslaget påföras relativt höga kapitalkrav i och med det nya solvensregelverket.