Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsöverlåtelser – efter Högsta domstolens avgörande i NJA 2007 s. 86

Sammanfattning: Säljaren av en fastighet ansvarar för att fastigheten lever upp till vad som följer av köpeavtalet. För att fördela ansvaret för egenskaper som inte omfattas av avtalet har köparen belagts med vad som kan kallas för en undersökningsplikt. Köparen har inte rätt att åberopa ett fel som varit upptäckbart vid en undersökning av fastigheten. I vissa fall tillåts dock köparen åberopa ett fel trots att denne eftersatt sin undersökningsplikt. Genom praxis har nämligen vuxit fram en plikt för säljaren att i vissa fall upplysa om fel som denne känner till. Säljarens vetskap om ett fel, tillsammans med dennes underlåtenhet att upplysa köparen om detsamma, kan förta säljarens rätt att åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt. På så sätt kan säljaren sägas ha en upplysningsplikt. Hur långt denna plikt sträcker sig är inte helt klart i alla situationer, något som denna uppsats syftar till att utreda. Klart är att en säljare som friskrivit sig från köparens rätt att göra påföljder gällande är skyldig att upplysa köparen om dolda fel. Upplysningsplikten fyller då en självständig funktion genom att begränsa verkan av friskrivningsklausulen. En mer komplicerad fråga är om säljaren även har en plikt att upplysa köparen om fel då säljaren inte friskrivit sig från ansvar. Högsta domstolen har slagit fast att säljaren inte behöver upplysa köparen om sina misstankar om att fel föreligger. Inte heller behöver säljaren företa egna undersökningar av fastigheten. I NJA 2007 s. 86 ålade Högsta domstolen säljaren upplysningsplikt för ett fel som köparen ”utan nämnvärd svårighet” hade kunnat upptäcka. Avgörandet kom att kritiseras för att utsträcka säljarens upplysningsplikt alltför långt och för att riskera en rubbning av den tidigare gällande ansvarsfördelningen. Samtidigt menade många att avgörandet inte utgjorde något större avsteg från tidigare praxis och att säljaren bara ålades upplysningsplikt i vissa fall. Denna uppsats lyfter fram och analyserar de olika uppfattningar som finns om avgörandets betydelse. Syftet är att avgöra vilken påverkan avgörandet har fått på rättsläget, och i förlängningen hur långt säljarens upplysningsplikt sträcker sig. Till stöd för min slutsats har den juridiska litteraturen, och de där framförda argumenten, studerats tillsammans med rättspraxis och förarbeten. Undersökningen av dessa källor kompletteras med en empirisk studie av hur tingsrätten och hovrätten tillämpar avgörandet. Uppsatsen avslutas med en analys som resulterar i slutsatsen att Högsta domstolens avgörande inte har inneburit någon drastisk förändring av rättsläget. Upplysningsplikten tar enbart sikte på situationer då säljaren har utnyttjat köparens okunskap på ett sätt som gör det olämpligt att köparen får bära ansvaret för ett fel. Det rör sig om en plikt som bara aktualiseras i vissa fall, nämligen då säljaren känt till att köparen var i villfarelse om ett fel som kunnat vara avgörande för köparens beslut att köpa fastigheten.