Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt - särskilt om bostadshyresgästens olika rättsskydd

Sammanfattning: Syftet med examensarbetet är främst att beskriva olika rättsskydd för kvarboende bostadshyresgäster vid en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Uppsatsens syfte aktualiseras vid tre faser under en ombildning. Jag studerar hyresgästens rättsskydd under ombildningsprocessen, vid överlåtelsen av fastigheten och efter ombildningen med bostadsrättsföreningen som ny hyresvärd. Genom införandet av OmbL år 1982 ville lagstiftaren främja ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Ett grundläggande syfte med OmbL var att en ombildning skulle ske på initiativ av de boende och på deras villkor. I samband med lagändringar under 1990-talet genomfördes en betydande mängd ombildningar, främst i stockholmsregionen. En särskild omtalad lagändring var att tillämpningsområdet utvidgades till att även omfatta allmännyttans bostäder. Även om allmännyttans bostäder i dag är något svårare att ombilda än tidigare kommer ombildningar även fortsättningsvis att ske i stor utsträckning. Uppsatsen har tre frågeställningar som analysen i sjätte kapitlet skall försöka besvara. Den första frågeställningen berör huruvida bostadshyresgästens rättigheter enligt hyresavtalet bibehålls vid överlåtelsen av fastigheten. Vidare undersöker jag de rättsliga möjligheterna för bostadsrättsföreningen att tömma fastighetens hyresrätter för upplåtelse till bostadsrätter. Den sista frågeställningen ger utrymme för en rättspolitisk argumentation. Jag skall således utreda frågan om en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt sker på de boendes villkor. Analysen kan sammanfattas enligt följande. Bostadshyresgästen omfattas av ett genomtänkt sakrättsligt skydd i samband med överlåtelsen av fastigheten. En bostadsrättsförening skall således uppfylla den tidigare ägarens åtaganden enligt hyresavtalet gentemot kvarboende hyresgäster. Hyresgästens olika rättigheter kan alltså i stort sett bibehållas efter en ombildning. Bostadsrättsföreningens möjligheter att tömma hyresrätter till bostadsrätter, främst då i spekulativa syften, är starkt begränsade. Förbudet mot dubbelupplåtelse enligt 4 kap 3 § BRL är en skyddsregel som förhindrar sådana förfaranden. Intresseavvägningen vid förlängningstvister med sin grund i 46 § p 10 HL kan sägas, åtminstone generellt sett, bli avgjord till de kvarboende hyresgästernas förmån. Att försöka tömma hyresrätter till bostadsrätter genom chockhöjning av hyran försvåras genom bruksvärdesprincipen. Ombildningsprocessens olika moment har med anknytande lagstiftning kommit att utvecklats till att så långt som möjligt beakta de boendes intressen. I syfte att ytterligare förstärka rättsskyddet för kvarboende hyresgäster finns det dock ett behov av vissa lagändringar. Det bör bland annat införas ett krav på att bostadsrättsföreningen skall vara ansluten till en branschorganisation så att föreningens juridiska kompetens blir säkerställd.