Kapitalstruktur hos svenska fastighetsbolag : En undersökning av vilka faktorer som påverkar val och möjligheter av skuldfinansiering för svenska fastighetsbolag

Sammanfattning: Kapitalstrukturen hos svenska fastighetsbolag har sedan finanskrisen år 2007–2008 förändrats avsevärt. Framför allt genom en ökad mängd marknadsfinansiering i form av obligations- och certifikatslån men även genom hybridkapital såsom D- och preferensaktier. Det har skapat nya vägar och strategier för fastighetsbolag att genom sin kapitalstruktur påverka utvecklingen på bolaget. Bolagen har genom de nya finansieringsalternativen nått ut till nya typer av investerare som tidigare inte var aktiva på den svenska fastighetsmarknaden. Det finns dock andra aktörer än fastighetsbolagen själva som påverkar hur deras kapitalstruktur ser ut. Investerare, kreditvärderingsinstitut, finansinspektionen och banker är några av de aktörer som är med och influerar fastighetsbolagen. Studiens syfte är att undersöka svenska fastighetsbolags kapitalstruktur och huruvida kapitalstrukturen påverkas av bolagens fastighetsbestånd. Studien undersöker även hur finansieringstrender och marknadsföreteelser påverkar fastighetsbolags tillgång på kapital. Målsättningen med studien är att dra slutsatser om hur fastighetsbolags fastighetsbestånd, finansieringstrender samt företeelser på marknaden influerar deras kapitalstruktur. Studien är indelad i två delar och inleds med en kvantitativ del som utgångspunkt där skillnader i fastighetsbolags räntebärande skulder undersöks genom deras genomsnittliga direktavkastningskrav använt vid värdering. Den andra delen består av en kvalitativ intervjustudie med semistrukturerade intervjuer med finanschefer/CFO:s på fastighetsbolag, fastighetsanalytiker på bank samt en kreditvärderingsanalytiker på ett kreditvärderingsinstitut. Studien visar att fastighetsbolagens fastighetsbestånd påverkar tillgången och priset på finansiering. Det är däremot svårt att avgöra till hur stor del fastighetsbeståndet påverkar. Det går inte att säga att fastighetsbeståndets risk, mätt i direktavkastningskrav, påverkar fastighetsbolagens räntebärande skuldstruktur. Utifrån intervjustudien kan slutsatser dras att fastighetsbolagens kapitalstruktur påverkas av många parametrar. Fastighetsbolagen kan till största del själva bestämma hur de vill utforma sin kapitalstruktur. De är sällan begränsade att använda sig av något av finansieringsinstrumenten, dock finns det väsentliga prisskillnader beroende på bolagets storlek, renommé, kreditbetyg, ägarstruktur, tillväxttakt och fastighetsbeståndets ekonomiska status.