Fastigheter med både industri- och bostadsändamål - en ovanlig kombination

Sammanfattning: Syftet med detta arbete har varit att undersöka faktorer som påverkar kombinationen av fastigheter inom detaljplanerat område som är taxerade för både bostadsändamål och industriändamål. Detta har gjorts genom litteraturstudier av relevanta lagar, och förordningar, en kvantitativ undersökning av fastigheter som är taxerade för ändamålen, en intervju med fastighetsvärderare samt en analys. Under perioden 1949 till 1987 var industri- och bostadsändamål en rekommenderad användning i plananvisningarna. I och med Plan- och bygglag (1987:10) (ÄPBL) införande och senare Plan- och bygglagens (2010:900) (PBL) rekommendation har fasats ut. Sedan PBL:s införande har bara två detaljplaner upprättats för ändamålet i det undersökta materialet. I arbetet studerades totalt 311 fastigheter efter gallring. Majoriteten av fastigheterna hade en detaljplan som vann laga kraft innan ÄPBL:s införande. Ungefär hälften av fastigheterna hade en bestämmelse i dess detaljplan som inte stämde överens med det taxerade ändamålet. Det höga antalet planavvikande fastigheter kan tala för att det finns ett behov av denna typ av fastigheter trots att planläggningen går åt ett annat håll. Detta eftersom avvikande användning enligt praxis inte är en liten avvikelse och ska därför inte få bygglov vilket kan tala för ett stort mörkertal av nekade bygglov. I arbetet har tre typlösningar lyfts fram som används av kommuner för att planlägga industri i kombination med bostad. Den första är JB som tillåter både industri och bostadsändamål. Den andra är Jm som tillåter småindustri tillsammans med en tillsyns- och bevakningsbostad. Den sista lösningen, J+B, tillåter industri och bostad inom skilda användningsområden på fastigheten. J+B har flera fördelar jämfört mot de två andra lösningarna då det bland annat blir lättare att uppfylla tydlighetsvillkoren i PBL. Ett problem som belysts i arbetet är problemen som uppkommer med taxeringen av denna typ av fastigheter. I taxeringen behandlas de två ändamålen som separata enheter trots att det ska finnas ett funktionellt samband mellan dem enligt FBL. Det gick inte att se samband mellan taxeringsvärdena för industrienheten och småhusenheten då dessa saknade korrelation. En genomgång av förrättningsakter har gjorts för att se hur ersättningsutredningen vid markintrång för kombinerade fastigheter görs. Det visade sig dock att inga sådana utredningar hade gjorts. I stället hade överenskommelser om ersättningen gjorts mellan parterna vid de tillfällen en utredning skulle kunna vara ett alternativ. Detta kan bero på att det finns för få jämförelseobjekt för att få fram ett ortsprismaterial som behövs vid värderingen. Vid en historisk tillbakablick har bostads- och småindustriändamålet varit ett mer vanligt inslag i stadsrummet än det är idag. På grund av bland annat industrins och småhusens utveckling har författningar anpassats för denna utveckling vilket varit på den småskaliga industrins bekostnad. Idag ser vi att utvecklingen åter igen går mot mindre industrier på den medelstora industrins bekostnad på grund av de möjligheter som digitaliseringen ger, bland annat i form av kompakta 3D-skrivare. Behovet av kombinationen kan därför inom en nära framtid öka därför måste taxering, planläggning och fastighetsbildning spegla detta vilket de inte gör idag.