Värdeförändringar på bostadshyresfastigheter vid reformerad hyresreglering Dagens situation och Alternativa modeller

Sammanfattning: Den nuvarande bostadshyresmarknaden i Stockholm är allt annat än välfungerande. Det låga utbudet av hyresrätter har bland annat resulterat i långa bostadsköer, en omfattande svart hyresmarknad och inlåsningseffekter. I skenet av denna illa fungerande hyresmarknad reser sig frågan om det inte är på tiden att reformera alternativt frångå det nuvarande bruksvärdesystemet, till förmån för en ny alternativ hyressättningsmodell. En modell som förhoppningsvis reducerar de negativa effekterna vi idag ser på hyresmarknaden. Rapporten har som utgångspunkt att beskriva dagens hyressystem samt redogöra för potentiella hyresmodeller. Nuvarande hyressystem och de potentiella modellerna är alla relativt väl utredda ur ett hyresmässigt perspektiv. Utredning gällande förslagens inverkan på marknadsvärdet beträffande fastigheterna saknas. Två av de utredda modellerna innebär en infasning mot marknadshyror. Värderingssimuleringar utförs för att fånga de eventuella marknadsmässiga värdeförändringarna dessa modeller har. För att göra välgrundade antaganden till värderingssimuleringarna hämtades nationell och internationell data från IPD och Newsec, samt kunskap från intervjuer. Det inhämtade materialet visade på ett proportionerligt samband om 0,5 – 1,5 procent differens i yielden mellan bostads – och kontorsmarknaderna runt om i Europa där hyresmarknaden i någon mån är avreglerad. Motsvarande förhållande i Stockholm ligger på 2,0 – 3,0 procent. Värderingssimuleringarna visar att en introduktion mot marknadshyror inte resulterar i markanta värdeökningar, detta då avkastningskrav samt drift – och underhållskostnader antas motverka hyresökningen. Störst genomslag på värdet noteras i det befintliga beståndet där amplituden mellan utgående hyra och marknadshyra är som störst.