Culpa In Contrahendo vid Fastighetsköp

Sammanfattning: Culpa in contrahendo är en inom juridiken framvuxen rättsprincip som avser att erlägga skadeståndsansvar för vårdslöst (culpa) handlande vid avtalsslut (in contrahendo). Principen härstammar från tysk 1800-tals teori och har därefter inlemmats även i det nordiska rättsområdet.I svensk rätt erkändes rättsprincipen för första gången genom målet NJA 1963 s.105 i så måtto att skadeståndsansvar utdömdes, dock enbart intill det negativa kontraktsintresset. Trots att bestämmelser enligt rättsprincipen ännu inte kommit till uttryck i lagtext så har den tjänat behjälpligt vid flera avtalsrättsliga fall.NJA 1973 s.175 blev första gången som culpa in contrahendo ställdes inför prov i en fastighetsköpsrelaterad fråga. Det kan diskuteras om HD över huvud taget tog ställning i om oaktsamhet hade förelegat under förhandlingarna samt om detta i så fall kunde föranleda skadeståndsansvar i den mån som förfarandet medfört skada för medkontrahenten. Vad som däremot uppdagades genom rättsfallet var svårigheten att tillämpa rättsprincipen vid fastighetsköp. Detta på grund av de motstridiga syften som föreligger mellan formalavtalet och culpa in contrahendo.Fastighetsköpets formkrav syftar till att eliminera risken för överilade beslut och grundregeln är således att parterna inte är bundna av köpet eller förpliktigade att uppträda med lojalitet sinsemellan förrän ett fullständigt kontrakt är upprättat mellan dem. Risken för culpa in contrahendo föreligger ju å andra sidan under förhandlingarna. 1973 års fall används inte sällan som exempel för att påvisa HD:s motvilja att erkänna principens existens vid fastighetsköpsrelaterade frågor.Det råder inga tvivel om att formkravet fyller en allmännyttig funktion. Emellertid kan det inte anses lämpligt att formkravet ska kunna skydda den som vårdslöst medför skada för sin medkontrahent när fastighetsköpet sedan aldrig kommer till stånd. Ihärdiga påtryckningar ifrån doktrinen har lett till en utveckling i frågan. Idag ligger det närmast till hands att betrakta rättsprincipen som tillämplig vid fastighetsköp. Även om domslut som skulle styrka att så var fallet saknas så kan det konstateras att doktrinen i viss mån vunnit bifall.