Rörlig hyressättning för lokaler - Särskilt om index-baserade hyresklausuler

Detta är en Uppsats för yrkesexamina på avancerad nivå från Lunds universitet/Juridiska institutionen; Lunds universitet/Juridiska fakulteten

Sammanfattning: Huvudregeln för bestämmandet av hyran i svensk rätt är att hyran ska vara till beloppet bestämd av parterna i avtalet. Bestämmelsen återfinns i 12 kap. 19 § Jordabalken (1970:994). Som undantag till detta kan hyran för lokal antingen bestämmas genom en omsättningsklausul, genom klausuler för el, värme och vatten eller genom annan beräkningsgrund. Vid avtal som strider mot paragrafen framgår enligt 12 kap. 19 § 5 st. JB att hyran ska utgå med ett skäligt belopp. Hyresgästen har ytterligare skydd mot avtalsbrott genom det så kallade indirekta besittningsskyddet i 56-60 §§ JB. Under vissa förutsättningar kan hyresgästen erhålla ersättning om hyresvärden avslutar avtalet innan tiden gått ut eller erbjuder villkor som hyresgästen inte vill acceptera. Hyresvärden kan dock undgå ersättningsansvar om den kan uppfylla någon av de fem punkterna i paragrafen. Särskilt framträdande i mål gällande indexklausuler är den femte punkten. Där framgår det att hyresvärden kan undvika ansvar om den visar att villkoren är skäliga eller i överensstämmelse med god sed. För att avgöra ett villkors skälighet undersöks marknadshyran, det vill säga den hyran som lokalen kan antas ha på den öppna marknaden. Parterna kan ta hjälp av hyresnämnden för att få hjälp med att fastställa marknadshyran. Nämnden kan utge ett yttrande som får presumerande verkan i en framtida domstolsprocess. Gällande de utpekade undantagen till den bestämda hyran är rättsläget relativt klart när det gäller värme, el, vatten samt omsättningsklausulerna. Beträffande det sista undantaget för annan beräkningsgrund är rättsläget mer osäkert. I NJA 1986 s. 503 definierades och utvidgades undantaget något. Från att tidigare i princip enbart ha tagit sikte på indexklausuler konstaterade domstolen att undantaget även gällde andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder. Domstolen förtydligade att det förelåg höga krav på precision och förutsägbarhet vid utformningen av klausulerna. År 2013 kom ytterligare ett rättsfall rörande undantaget. Här konstaterade Hovrätten för Övre Norrland att för att den utvidgade definitionen skulle kunna användas krävdes att det fanns en uttrycklig beräkningsgrund. Definitionen för att rätta till en uppenbart oskälig hyresnivå ansågs inte innehålla en sådan uttrycklig beräkningsgrund. Det senaste rättsfallet gällande indexklausuler utkom 2016. I rättsfallet förelåg det uttryckliga beräkningsgrunder men trots det underkände domstolen klausulen då den inte var tillräckligt preciserad. I och med rättsfallet sattes således ett högt krav på precision och förutsägbarhet vid utformningen kommersiella hyresavtal. Tillsammans med uttalanden i förarbeten och doktrin är det tydligt att rättsutvecklingen är på väg åt en striktare bedömning av villkoren.

  HÄR KAN DU HÄMTA UPPSATSEN I FULLTEXT. (följ länken till nästa sida)