Exploateringsavtal, en analys av avtalets rättsliga karaktär och rättsliga grund

Sammanfattning: Exploateringsavtal är ett rättsligt verktyg som används regelmässigt för att på olika sätt precisera ett byggprojekts innehåll och de inblandade parternas förpliktelser. Avtalspartnerna utgörs av kommunen respektive en privat aktör, en s.k. byggherre. Trots att exploateringsavtalen är vanligt förekommande råder viss osäkerhet kring avtalsslaget; dels med avseende på gränserna för de krav som kommunen kan ställa på byggherren, dels i vilken utsträckning exploateringsavtalet skall bedömas utifrån det civilrättsliga respektive det offentligrättsliga regelverket. Denna osäkerhet anses bero på bristande lagstiftning och begränsad praxis. Vid å ena sidan en privaträttslig analys av dylika situationer tillämpas naturligen avtalsrättsliga principer där avtalsfrihet och pacta sund servanda är de mest centrala. Å andra sidan är grundstenen för en offentligrättslig bedömning av kommunens beslut i sin förvaltning legalitetsprincipen. Den rättsliga inramningen av ovan angivna avtalsrelation präglas således av såväl civilrättsliga som offentligrättsliga element. Mot denna bakgrund är det primära syftet med uppsatsen att göra en analys av exploateringsavtalets rättsliga karaktär. Hur ett visst avtal skall bedömas avgörs av vilka offentligrättsliga skyddsprinciper och kompetensbegränsande regler respektive avtalsrättsliga regler som påverkar den aktuella situationen. Av detta följer att avtalets karaktär i fråga om civilrättsliga och offentligrättsliga inslag bör analyseras. Det sekundära syftet är att utreda grundläggande aspekter av regleringen kring exploateringsavtal. Analysen har tre olika angreppspunkter som kan summeras i följande frågor: (i) vilka privaträttsliga respektive förvaltningsrättsliga överklagandemöjligheter aktualiserar avtalet?, (ii) vilka inslag ligger närmast kriteriet myndighetsutövning respektive kommunens privaträttsliga aktivitet ? samt (iii) vad kan exploateringsavtalets syfte säga om avtalets rättsliga karaktär? De mest centrala resultaten av denna analys är att stor vikt måste tillmätas den offentligrättsliga sidan av avtalets karaktär. Exploateringsavtalet ter sig som en form av modifierad maktutövning där ett visst förhandlingsutrymme har erbjudits byggherren, snarare än att vara i närheten av ett kommersiellt avtal mellan kommun och enskild. Detta trots att syftet med att ingå exploateringsavtal verkar vara att bl.a. åstadkomma ekonomiska vinster. Att kommuner har skapat en egen praxis med avtalsvillkor som befinner sig i gränslandet för det tillåtliga kan naturligtvis inte upphäva legalitetsprincipens giltighet. Det måste alltså finnas en tydlig resonans mellan exploateringsavtalets innehåll och den författning som det givna avtalsvillkoret direkt eller indirekt grundar sig på.