Projektutveckling av kvarteret Ärtan : Marknadsanalys

Sammanfattning:   Skanska Hus Väst planerar att bygga bostadsrätter på området kvarteret Ärtan i stadsdelen Romstad i staden Karlstad. För att detta ska vara genomförbart behövs ett underlag (marknadsanalys) som talar om vad som är mest lämpligt att bygga i området.  Vad som ska byggas beror på markförhållanden, efterfrågan, kringliggande miljö och byggnader, flyttmönster i kommun och området samt betalningsviljan hos kunden. Detta innebär att relevant statistik såsom förvärvningsinkomster, sysselsättning, snittpriser på jämförbara objekt med mera behövs tas fram för att kunna ställa en prognos över hyres- och fastighetsmarknaden.   Det första delmomentet i projektutvecklingen av kvarteret Ärtan är göra en marknadsanalys. Marknadsanalysen består av en Ortsanalys, Objektsanalys samt en Omvärldsanalys, se figur 1. Den sistnämnda analysen är inte med då rapporten är avgränsad till enbart ort- och objektsanalys. Ort- och objektsanalysen ska resultera i att lämplig målgrupp samt betalningsvilja bestäms vilket är en del av vårt mål med arbetet. Vi har även som mål att bedöma vilka metoder som lämpar sig bäst för att analysera och bestämma betalningsviljan för projektet.   Omvärldsanalys MARKNADSANALYS Ortanalys Objektsanalys Allmänt om orten Näringsliv och sysselsättning Hyres- och fastighetsmarknaden Befolkning Utbud och efterfrågan Bostadsläget Allmänt om området Lägesanalys Jämförbara objekt Inkomster och lönsamhet               Figur 1. Marknadsanalysöversikt   De analysmetoder som har används för att dra en slutsats i arbetet är:

Tobins Q Näringslivets specialiseringskvot Regressionsanalys Multipel Regressionsanalys Ortprismetoden Efterfrågan med hjälp av elasticiteter   Med hjälp av dessa metoder och en omfattande indatainsamling har vi kommit fram till att Karlstads utgångsläge för en nyetablering av bostadsrätter på kvarteret Ärtan är måttligt goda, vilket innebär att utgångsläget inte är optimalt men fortfarande lönsamt. Denna bedömning har vi försökt göra så objektiv som möjligt och vägt fördelar mot nackdelar på orten. Stadens näringsliv och sysselsättning har utvecklats väldigt bra de senaste åren och visar på goda förutsättningar att klara svårare tider i det analysarbete vi framställt. Bostadsutvecklingen i staden är även den positiv. Romstad som område upplever vi har goda förutsättningar för investeringar på fastighetsmarknaden då det äger brist på bostadsrätter i området samt att medelinkomsten är större här än medlet för hela Karlstad.   Efter att finanskrisen satt sina spår på marknaden bedömer vi att betalningsviljan för bostadsrätter på kvarteret Ärtan borde landa på ca 22 000 kr/m2 BOA med prisintervallet 20 500 - 23 000 kr/m2 BOA. En lämplig målgrupp för slutprodukten är 30- till 40-åringar som visar på god och stark betalningsvilja. Det vore dessutom inte fel att anpassa delar av boendet till lite äldre personer. En möjlig mix av dessa tror vi kan skapa både charm, trygghet och ökad trivsel i området vilket behövs för att få området attraktivt på marknaden.   Alla använda analysmetoder visar på liknande siffror varvid vi bedömer att alla dessa metoder är lämpliga för uppgiften. Den multipla regressionsanalysen i kombination med mäklarnas uppfattning lämpar sig dock bäst då denna kombination kan utföras snabbt, enkelt och verklighetstroget.