Är värdet verkligt? : En kvantitativ studie om tillförlitligheten i redovisningen av förvaltningsfastigheter

Sammanfattning: Efter att International Accounting Standard 40 (IAS 40) infördes år 2005 avseende värdering av fastigheter till verkligt värde för noterade bolag, har det uppstått diskussioner. Tillförlitligheten har ifrågasatts eftersom värderingsmodellerna är komplexa och påverkas av det rådande marknadsläget. Under en finanskris är det därför ännu svårare att göra värderingen då marknaden är instabil och det är svårt att jämföra med andra fastigheter. I studien undersöks hur stor avvikelsen är mellan det bokförda värdet på fastigheten och försäljningspriset och tre faktorer som kan påverka värderingen i tre europeiska länder, Sverige, Tyskland och Storbritannien. Syftet med uppsatsen är att undersöka om det finns ett samband mellan extern värderare, finanskrisen och land i förhållande till avvikelsen. Utifrån resultatet syftar studien att ge en fingervisning om hur stort fel det kan vara i årsredovisningen för intressenterna som använder den till att ta beslut men även för revisorn som granskar den. Studien utgår ifrån ett användarperspektiv, eftersom det är de i huvudsak som använder informationen i årsredovisningar för att ta beslut. Vi har använt oss av en kvantitativ forskningsmetod med ett positivistiskt synsätt och en objektiv vetenskapssyn. Urvalet består av samtliga noterade fastighetsbolag i Sverige och ett matchande urval av företag från Storbritannien och alla tyska fastighetsbolag där vi kunde få tag i årsredovisningarna på engelska. De teoretiska utgångspunkterna utgår från tidigare forskning inom värdering av verkligt värde, de kvalitativa egenskaperna i redovisningen, redovisningskvalité, resultatanpassning, finanskrisen och mellan länder. Resultatet från studien visar att företagen tenderar att undervärdera sina fastigheter och den genomsnittliga avvikelsen för samtliga länder är 20,4 procent och medianen är 12 procent vilket är högre än tidigare studier. För de enskilda länderna är avvikelsen i genomsnitt 15,5 procent med en median på 10 procent för Sverige, för Tyskland är genomsnittet 28,5 och medianen 14 procent och i Storbritannien är den genomsnittliga avvikelsen 19,55 procent och medianen är 12 procent. Vi kan dock inte säga om avvikelsen beror på manipulation i värderingarna eller om det beror på kunskapsbrist hos företagen. Studien ger indikationer på att värderingen blir bättre med extern värderare, och att finanskrisen har ett samband med övervärderingarna och vi ser att det finns signifikanta skillnader mellan länderna.