Börsnoterade fastighetsbolags finansiella situation och kapitalstruktur före och efter finanskrisen

Sammanfattning: Bakgrund och problem: Finanskrisen 2008-2009 hade sitt ursprung i överoptimistisk långivning med anknytning till fastigheter. Bostadsbubblan som hade uppstått mellan 2001-2006 i USA fick störst betydelse och kom att beskrivas som den främsta utlösande faktorn till finanskrisen. Bostadsbubblan sprack och huspriserna började falla under 2007. Krisen intensifierades och utvecklades till en global finanskris under 2008 då den amerikanska investmentbanken Lehman Brothers tilläts gå i konkurrs. Botten nåddes sannolikt under 2009 som präglades av en global recession. Men samtidigt ser vi fortfarande under 2012 efterspelet av finanskrisen i form av svag tillväxt, osäkerhet på de finansiella marknaderna och stadsfinansiella kriser i euroområdet. Finanskrisens utbrott resulterade bland annat i att banker och andra finansiella institut ströp utlåningen, penningmarknaden total frös och tecken på en totallåsning av banksystemet blev snabbt tydliga. Fastighetsbranschen karaktäriseras av speciella finansiella förutsättningar som gör att den urskiljer sig från andra branscher. Fastighetsbolag har generellt sett en hög belåning för att möjliggöra de kapitalkrävande investeringar som fastigheter innebär. Fastighetsbolagen har därför vanligtvis en kapitalstruktur med stor andel främmande kapital, vilket medför att tillgång till externt kapital och en fungerande finansiell marknad är närmast ett livsvillkor bolagen. Utifrån den bakgrunden ansåg jag att det borde vara intressant att undersöka hur den finansiella situationen i börsnoterade fastighetsbolag har påverkats och utvecklats under finanskrisen. Syfte: Uppsatsens syfte är att beskriva och förklara hur den finansiella situationen i börsnoterade fastighetsbolag har påverkats och utvecklats under den senaste finanskrisen. Vidare syftar studien till att förklara hur finanskrisen har påverkat bolagens finansiella ställning. Studien syftar även till att bidra med i någon mån ökad förståelse för hur börsnoterade fastighetsbolag påverkas av en finansiell kris. Teori: Den teoretiska referensramen behandlar fyra olika temaområden bestående av teori som förklarar kapitalstruktur, finansiella nyckeltal, värderingsteori samt redovisning i fastighetsbolag. Teoriområdet kring kapitalstruktur belyser dels kapitalstruktur som begrepp, men även de teorier som traditionellt förknippas med kapitalstruktur. Redovisning i fastighetsbolag fokuseras på den internationella standarden IAS 40, som tillämpas vid redovisning och värdering förvaltningsfastigheter. Metod: För uppsatsen har en kvantitativ metod använts där 17 fastighetsbolag noterade på NASDAQ OMX Stockholm har studerats. Analysen grundar sig på insamlad data från fastighetsbolagens årsredovisningar för år 2006 till 2010. Resultat och slutsatser: Studiens resultat visar att fastighetsbolagens soliditet minskade och var lägre under 2008-2010. Studien visade även att belåningsgraden hos fastighetsbolagen ökade under perioden 2007-2010. I undersökningen kunde även en stigande lönsamhet i form av förvaltningsresultat och driftöverskott noteras sedan 2006. Studien visade att bolagen gjorde nettoupptag av lån under samtliga år, med en tydlig minskning 2008-2010. En ökande total skuldsättning kunde även påvisas under hela perioden. Avslutnings vis visade studien att samtliga fastighetsbolag redovisade positiva värdeförändringar på sina förvaltningsfastigheter 2006-2007 och 2010. För främst 2008 men även 2009 redovisade stora flertalet av bolagen en markant negativ värdeförändring på förvaltningsfastigheter.