Pantsättning av hyra från fast egendom

Sammanfattning: Uppsatsen behandlar pantsättning av hyra. Syftet med uppsatsen är att undersöka den rättsliga innebörden av en sådan pantsättning. Vid pantsättningen är de relevanta aktörerna naturligtvis pantsättaren och panthavaren men även hyresgästerna i rollen som sekundogäldenärer. Pantsättning regleras i handelsbalken, men regleringen är föråldrad och saknar större praktisk betydelse. Lagstiftning med relevans för uppsatsen återfinns bland annat i konkurslagen, förmånsrättslagen och lagen om skuldebrev. I uppsatsen presenteras ett antal rättsfall med betydelse den rättsliga ställningen för den beskrivna pantsättningen, däribland NJA 1937 s. 63, NJA 1973 s. 635 och NJA 1993 s. 524. Inom det rättsområde som reglerar panträtt utgörs det viktigaste regelverket av ett antal principer vars innehåll fastställts i doktrin och praxis. Den viktigaste principen var tidigare traditionsprincipen. Traditionsprincipen har under senare år varit fått minskad och förändrad betydelse. Enligt nu gällande praxis krävs att rådigheten över egendomen skärs av för att pantsättningen ska få sakrättslig verkan, d.v.s. att pantsättaren frånskärs rådigheten över den egendom som pantsätts. I fall då panten befinner sig i tredje mans besittning kan pantsättningen fullbordas genom denuntiation. Andra viktiga principer är de om specialitet, frysning och koncentration. När pantsättning av hyra utnyttjas som kreditunderlag finns i allmänhet andra säkerheter. Den viktigaste formen av säkerhet är panträtt i fast egendom, vilken sker genom registrering och uttagande av pantbrev. Företag kan upplåta säkerhet genom företagsinteckning. Genom borgen kan personer eller juridiska personer ställa säkerhet för annans skuld. Pantsättning kan vidare ske av olika former av lös egendom. Säkerheten kan ges överlåtelsens skepnad genom s.k. säkerhetsöverlåtelse. Istället för att pantsätta viss egendom kan egendomen placeras i ett bolag varefter aktierna i bolaget pantsätts. Pantsättning av hyra innebär pantsättning av en rättighet nämligen en fordringsrätt. Inom doktrinen har det diskuterats hur en sådan pantsättning skall betraktas. Pantsättning av framtida hyresfordringar kan enligt doktrin inte ges sakrättsligt skydd då det skulle förringa värdet av fast egendom som kreditunderlag på ett icke önskvärt sätt. Att panträtt i framtida hyresfordringar inte får något sakrättsligt skydd innebär inget hinder för att pantsättningen avseende hyror ges sakrättsligt skydd allteftersom de flyter in. Den tidpunkt som därvid är avgörande är tidpunkten för intjänandet, oberoende av tidpunkten för betalning. Sakrättsligt skydd förvärvas således i samband att avkastningen blir lös egendom vilket den blir samband med intjänandet. Att sakrättsligt skyddad pantsättning kan ske från den tidpunkten kan anses följa av att en förmögenhetstillgång som kan överlåtas också kan pantsättas. Denuntiationen kan ske redan innan någon fordran föreligger, vilket följer av NJA 1973 s. 635. Att utnyttja panträtt i hyra avseende fast egendom som kreditsäkerhet är något som bör göras med försiktighet; för kreditgivaren kan det vara ett sätt att ytterligare kringskära gäldenärens handlingsutrymme. Pantsättningen har främst sin betydelse under tiden för säkerhetsupplåtelsen därigenom att panthavaren begränsar pantsättarens handlingsutrymme och kan vara säker på att de intäkter som flyter in inte förbrukas utan panthavarens kännedom.