Ansvarsfördelning vid fastighetsförvärv – Riskkonstruktioners betydelse

Sammanfattning: Idag förekommer det ett antal byggnadskonstruktioner som benämns som riskkonstruktioner. Dessa är specifika byggnadstekniker som kan orsaka fel i byggnad i form av fukt-, lukt-, och mögelproblem. Enstegstätad fasad, platta på mark och krypgrund är exempel på riskkonstruktioner. Felreglerna som kan aktualiseras vid riskkonstruktion finns i jordabalkens fjärde kapitel och omfattar köparens långtgående undersökningsplikt. Omfattningen av denna kan dock variera och kan i vissa fall reduceras vid säljarens lugnande besked eller utökas vid varnande besked. Vid direkta utfästelser om en del av byggnaden, i form av garantier, faller undersökningsplikten bort i det hänseendet. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men det kan däremot vara till dennes fördel att upplysa köparen om brister som denne känner till då detta senare inte kan definieras som ett dolt fel och falla under dennes ansvar. Det föreligger en skillnad gällande felansvar och felregler när förvärvet sker via entreprenad respektive när köpet avser ett vanligt fastighetsförvärv. En köpare av en riskkonstruktion, som exempelvis en enstegstätad fasad, kan vid ett vanligt fastighetsförvärv inte åberopa ett faktiskt abstrakt fel med förklaring till att byggnaden avviker från vad denne med fog kunnat förutsätta och förvänta sig. Det föreligger således inte fel i köprättslig mening om byggnaden har uppförts i enlighet med då rådande byggnormer, även om byggnaden idag skulle visa sig vara bristfällig. Skulle köpet däremot ske via entreprenad ser felreglerna annorlunda ut då entreprenören bär på ett större ansvar. Detta grundas i att det tillämpas olika regelverk. Skulle det uppstå fel på grund av riskkonstruktion vid köp via entreprenad tillämpas konsumenttjänstlagen och standardavtal. Gäller fallet ett vanligt fastighetsförvärv tillämpas istället jordabalkens regler. Köpare kan vid köp via entreprenad förvänta sig att byggnaden är allmänt funktionsduglig och håller en god standard i förhållande till dagens byggnormer. Detta innebär att köparen, vid köp via entreprenad, har en större möjlighet att påtala fel.