Från markplätt till byggrätt - vem prickar rätt? En studie i hur värderingsmetodiken kan utvecklas

Sammanfattning: Syftet med detta examensarbete är att vidareutveckla den metodik som används vid värdering av mark med byggrätt för förvaltningsfastigheter. Målsättningen med arbetet är att en vidareutvecklad metodik ska minska osäkerheten i värdebedömningen och därigenom underlätta prissättningen av kommunal mark i exploateringsprocessen. En byggrätt är resultatet av ett flertal olika processer där alla påverkar det potentiella värdet av en byggrätt. Genom att beskriva dessa processer, så som detaljplaneprocessen och markanvisningssystemet, klarläggs en del av den värderingsproblematik som uppstår vid värdering av mark med byggrätt. Även andra förhållanden, som att fastighetsutvecklingsprocessen karakteriseras av en kapitalkrävande byggfas och osäker uthyrningsfas innan projektet är klart, bidrar till ytterligare svårigheter i värderingsförfarandet. I arbetet syftar intervjuer och litteraturstudier till att beskriva hur värderingförfarandet ser ut i nuläget. Genom dessa studier framkommer att värderingen baseras på ortspriser och byggrättskalkylering. En stor utmaning vid tillämpning av ortsprismetoden i samband med byggrättsvärdering är att tolka materialet. En byggrättskalkyl är känslig för val av ingångsvärden och har även som svaghet att den inte tar hänsyn till de faser som kännetecknar ett fastighetsutvecklingsprojekt, samt att metoden inte kan utvärdera ett projekts genomförbarhet ur ett finansiellt perspektiv. Ytterligare ett resultat av arbetet är att olika typer av kassaflödesmodeller bör användas parallellt med de etablerade metoderna. Den mer detaljerade kassaflödesmodellen kan användas som ett verktyg för utvärdering och skälighetsprövning av ett tänkt marknadsvärde. Om kassaflödesmodeller ska tillämpas på byggrättsvärdering är det viktigt att fastställa kalkylräntor för de tidigare nämnda faserna. Arbetet presenterar olika metoder för hur dessa kalkylräntor bäst bestäms. Slutsatsen är att val av metod i stor grad är beroende av hur väl relevant data kan inhämtas.