Renovering av miljonprogrammet : Ur ett ägarperspektiv

Sammanfattning: Flerbostadshus byggda mellan åren 1961-1975, i dagligt tal kallade för miljonprogrammet har inom de närmaste åren ett omfattande renoveringsbehov. Detta på grund av bland annat naturligt slitage men även brist på underhållsinsatser. Kostnaderna för att rusta upp dessa områden slutar ofta på enorma summor. Orsaken till renoveringsbehovet beror främst på husens tekniska tillstånd men även på grund av skärpta myndighetskrav, hög energianvändning, sociala faktorer, efterfrågan samt ett behov av modernare bostäder. Staten har varit tydlig med att de inte kommer att bidra med ekonomiskt stöd vid upprustning av miljonprogrammet. Detta innebär att beslutsfattare i bostadsföretag snart kommer behöva ta ställning till renoveringsbehovet samt fatta konkreta beslut kring hur dessa fastigheter ska förnyas. Det finns goda möjligheter för att renovera miljonprogrammet men det begränsas oftast av bland annat fastighetsägarnas ekonomiska förutsättningar, byggnadsvillkor, myndighetskrav och hyresgästernas betalningsförmåga. Denna studie skall belysa vilka behov, möjligheter och begränsningar som ägare och förvaltare av hyresfastigheter ser, vad gäller renovering av miljonprogrammet. Frågeställning: Vad styr byggherrens val vid eventuellt beslut om renovering? Vad styr byggherrens val avseende omfattning vid eventuell renovering? Vad är byggherrens syn på olika entreprenadformer mellan byggherre och entreprenör avseende upphandling av renoveringsentreprenader? Genom öppna intervjuer med fastighetsägare har det visat sig att beslut om att eventuellt renovera miljonprogrammet styrs till stor del av husens tekniska tillstånd. Förutsättningar för att renovera varierar beroende på bostadsområde och bostadsmarknad. Vilket även har betydelse i möjligheten för att finansiera renoveringsbehovet via hyresökning. Vad gäller renoveringens omfattning vill fastighetsägarna renovera till en ekonomisk rimlig pris med avkastning på fem till tio år. Vilket oftast begränsas av myndighetskrav, regler och beslut som i vissa fall kan leda till att fastighetsägarna blir tvungna till att om möjligt minska på åtgärder, riva eller sälja husen alternativt inte göra någon insats alls. Det verkar vara vanligt att fastighetsägarna väljer en entreprenadform utifrån de resurser och kunskaper som finns i företaget. Vid val av entreprenadform anser fastighetsägarna att en totalentreprenad med någon variant av samarbetsform är att föredra vid större renoveringsprojekt. Detta då de finns många oförutsedda moment i en renoveringsentreprenad. Fastighetsägarna vill även dela upp renoveringsbehovet i flera etapper, detta för att uppmuntra entreprenören till fortsatt samarbete. Vilket även kan bidra till att entreprenören gör sitt yttersta för att få ta del av vidare etapper. Ersättningsformen anses vara lämpligast genom fast pris eller fast pris med incitament. Detta då det anses vara viktigt med en ”morot” till entreprenören för ett engagerat arbete. Valet av entreprenör styrs av flera faktorer då renoveringsobjekt anses vara komplexa.  Krav som ställs vid val av entreprenörer: Engagerad organisation Kompetens organisation Referenser av liknande projekt Ekonomisk styrka Erfarenhet av arbete med hyresgäster