AP-fondernas fastighetsinvesteringar : en framgångsrik diversifieringsstrategi?

Sammanfattning: Sverige har ett för världen unikt pensionssystem i det att systemet tar hänsyn till den ekonomiska och demografiska utvecklingen samt att det i systemets konstruktion finns ett pensionsreservsystem med fyra separata fonder, AP-fonder. Dessa fyra fonder som även går under benämningen buffertfonder har en viktig funktion att fylla när det gäller den långsiktiga finansieringen och i sin roll att fungera som buffert i tider av stora påfrestningar för pensionssystemet. Denna studie undersöker och analyserar 1-4 AP-fondernas uttalade strategi om att diversifiera sina totalportföljer i syfte att få en mer robust portfölj som bättre kan tåla finansiella påfrestningar. En del i AP-fondernas strategi för att uppnå diversifieringsfördelar är att låta sina fastighetsportföljer växa och ta en större andel av totalportföljen. Studien undersöker vilka konsekvenserna har blivit för fastighetsportföljernas andel av totalportföljen till följd av den uttalade diversifieringsstrategin samt hur utfallet har varit för dessa fastighetsportföljer under 2003-2012. Författarna har utifrån insamlad kvantitativ och kvalitativ data utfört beräkningar och sammanställt resultatet i form av tabeller och figurer. Fondernas fastighetsportföljer har även utvärderats utifrån ett externt jämförelseindex, IPD-index. Studien undersöker även buffertfondernas diversifieringsstrategi ur ett agent-principalperspektiv för att kunna utvärdera huruvida fastighetsinvesteringarna som ett diversifieringsverktyg är till gagn för alla blivande och nuvarande pensionärer.Studiens resultat visar att alla fyra undersökta AP-fonders fastighetsportföljer vuxit under 2003-2012 och att deras andel av totalportföljen ökat. Fastighetsportföljernas genomsnittliga utfall under perioden har samtliga överträffat utfallen för totalportföljerna exklusive fastighetsportfölj. Effekten av fastighetsportföljernas utfall på totalportföljen har dock inte inneburit att fastighetsportföljernas bidrag signifikant har gjort att det totala utfallet blivit procentuellt högre. Denna förhållandevis marginella påverkan kan delvis förklaras med att fastighetsportföljernas storlek varit så liten och att AP-fonderna enligt beskrivna teorier troligtvis är underinvesterade i tillgångsslaget fastigheter. Vid jämförelse med IPD-index presterar AP-fondernas fastighetsportföljer under2003-2012 bättre än det jämförande indexet, vilket i sig skulle innebära att målsättningen om att AP-fonderna i sina utfall ska avvika positivt från jämförande indexförvaltning är uppfyllt.Sett ur ett agent-principalperspektiv visar studiens resultat att den diversifieringsstrategi som AP-fonderna kommunicerar; att låta fastighetsportföljerna växa för att uppnå diversifieringsvinster, är en i praktiken framgångsrik strategi som gagnar alla blivande och nuvarande pensionärer. Detta sagt med den reservation att fastighetsportföljernas avkastningsbidrag till och påverkan på totalportföljen procentuellt varit marginell och att strategin därför inte i nuläget kan definieras som tydligt framgångsrik på grund av fastighetsportföljernas storlek.