Basel II, hur ska det gå? : En studie kring hur implementeringen av Basel II kan tänkas påverka den finansiella riskbedömningen av fastighetsbolag

Sammanfattning: Banker är skyldiga enligt lag att hålla en andel kapital mot utestående risker. För att minimera kreditrisken på en alltmer komplex marknad har riskbedömning och riskhantering fått en mer framträdande roll. Detta för att hålla riskerna inom rimliga gränser. Gällande kapitaltäckningskrav, Basel I, uppfattas idag som oflexibelt och bristfälligt med avseende på faktisk risk. Basel I beaktar varken kreditvärdigheten hos kunden, den faktiska riskexponeringen eller löptiden på affären. I ett försök att eliminera bristerna ska ett nytt regelverk, Basel II, införas vid årsskiftet 2006/2007. Vid fastighetsförvaltning är behovet ofta större av lånat kapital än inom andra branscher. Fastighetsinvesteringar finansieras med en stor andel lånat kapital och därför får kreditmarknadens villkor för räntor och amorteringar stor betydelse för fastighetsbolag. Införandet av Basel II kommer att leda till en påverkan på lånekrediter och därigenom även fastighetskrediter. Det innebär att kostnaden för lån kan bli högre eller lägre beroende på bland annat den riskhantering och de fasta tillgångar ett bolag har. Syftet med uppsatsen är att undersöka och hypotetiskt testa hur införandet av de nya kapitaltäckningskraven kan komma att påverka fastighetskrediter. Detta är av intresse då tidpunkten för implementeringen av Basel II närmar sig och det är viktigt för bolag att vara medvetna om dess konsekvenser. Härutöver avser studien att hypotetiskt undersöka om en förändrad kreditprissättning kan komma att påverka värdet på olika fastighetsbolag. De bolag som studeras i uppsatsen är Tornet, Hufvudstaden, FastPartner och Castellum. Studien utgår ifrån finansiella nyckeltal som värdepåvisande parametrar. Nyckeltalen belyser effekterna av det nya kapitalkravet med betoning på kapitalstruktur. För att påvisa de möjliga effekterna utförs en scenariokonstruktion. Det första scenariot medför en lägre lånekostnad medan det andra istället leder till en högre. Utöver nyckeltalen används en metod för att ytterligare undersöka värdeförändringen på fastighetsbolagen. Uppsatsen framlägger bevis för att Basel II påverkar fastighetsbolagen mycket olika. Det redovisas att bolag med låg soliditet, hög räntekänslighet och sämre kreditvärdighet kommer att påverkas mest. Detta oavsett om Basel II resulterar i högre eller lägre lånekostnad för fastighetsbolagen. De fastighetsbolag som är mer kreditvärdiga, har en hög soliditet och låg räntekänslighet kommer däremot inte att påverkas i samma utsträckning. Oberoende av om det blir en högre eller lägre lånekostnad för dessa fastighetsbolag kommer de att hålla lånestrukturen relativt oförändrad. Nyckelord: Basel II, fastighetsbolag, fastighetsvärdering, skuldsättning och finansiella nyckeltal.