Fastighetsmäklarens ansvar - ett arbete om etik och praktik vid fastighetsförmedling

Sammanfattning: Tiden är förbi när det räckte med ett handslag eller en enkel skriftlig överenskommelse för att göra upp en bostadsaffär. Det finns idag stora möjligheter att hitta just det boende man söker&semic på Internet, i specialtidningar och i dagstidningarna. Men det kan vara svårt att bestämma sig om man ska man vända sig till en fastighetsmäklare eller skall man köpa eller sälja privat. Det här arbetet handlar om vad en fastighetsmäklare gör, vad mäklaren får göra och vad han skall göra för dig som säljare eller köpare av en fastighet och kan kanske underlätta det beslutsfattandet. Det huvudsakliga syftet med detta examensarbete är att ur ett konsumentperspektiv redogöra för fastighetsmäklarens arbete i enlighet med god fastighetsmäklarsed och så långt möjligt klargöra vad begreppet innebär samt redovisa mäklarens övriga plikter och skyldigheter. Fram till fastighetsmäklarlagens ikraftträdande den 1 juli 1984 hade vi i Sverige inga lagbestämmelser som reglerade fastighetsmäklaruppdragets utförande. Härmed uppstod en stor osäkerhet om vad som kunde anses som gällande rätt på området och detta försvårade mäklarnas arbete och kunde utnyttjas av mindre seriösa yrkesutövare. Mäklaren är dock ingen ny rättsfigur utan omtalades redan i Gamla testamentet. Under Antiken agerade mäklare som förmedlare, inte bara vid affärstransaktioner, utan också vid äktenskapets ingående och vid köp av ämbeten. Under senmedeltiden blev mäklarrätten av mer offentligrättsligt slag och denna tids utformning av mäklarväsendet bestod för lång tid framöver. Omsättningen av fast egendom var inte så hög att det behövdes rena fastighetsmäklare, men verksamheten gled med tiden över till sådana förmedlande uppgifter som idag utmärker mäklare. I Sverige antogs år 1984, efter mer än 60 års påtryckningar, en lagstiftning innehållande näringsrättsliga och civilrättsliga regler om fastighetsmäklarnas verksamhet som specificerade mäklarens plikter och skyldigheter. Att det överhuvudtaget ansågs viktigt att införa en fastighetsmäklarlag får ses mot bakgrund av att det är betydelsefullt med fastighetsmäklare av god kvalitet eftersom en fastighetsöverlåtelse för de flesta privatpersoner är en komplicerad och mycket viktig affär. Regelverket ansågs dock inte optimalt. Den nu gällande fastighetsmäklarlagen trädde i kraft år 1995 och i likhet med 1984 års lag är den tvingande till konsumentens förmån. Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag är att han sammanför parter som önskar sluta avtal med varandra, mäklarens verksamhet har idag också utvidgats till att regelmässigt också utföra en hel del övrigt arbete, t ex vara behjälplig vid individuell låneansökan eller ge deklarationshjälp. Redan sammanförandet ger mäklaren rätt till ersättning för uppdraget, under förutsättning att avtal sedermera kommer till stånd mellan parterna. Mäklaren har ett antal olika skrivna och oskrivna skyldigheter. Han skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden och ha tillfredsställande utbildning, vara myndig, redbar och lämplig som mäklare samt inte vara försatt i konkurs eller belagd med näringsförbud. Han skall under uppdragets genomförande vara en omsorgsfull opartisk mellanman, och bistå parterna med råd och upplysningar som de behöver samt verka för att de kommer överens om bästa möjliga lösning. Härvid tas särskild hänsyn till om den ena eller bägge parter är konsumenter. Fastighetsmäklarens uppdrag skall i allt genomsyras av god fastighetsmäklarsed. Vad god fastighetsmäklarsed egentligen innebär hålls hela tiden flytande och förändras genom tiden genom branschorganisationernas etiska regler och genom att ärenden avgörs i domstol och behandlas hos myndigheter. Uppfyller mäklaren inte sina skyldigheter kan han bli skadeståndsskyldig gentemot parterna samt bli föremål för varning eller avregistrering hos Fastighetsmäklarnämnden. Agerar någon person uppsåtligen som fastighetsmäklare utan att vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden kan han dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. Tiden är inne då det ännu en gång ställs krav på förändringar i fastighetsmäklarlagen. Marknaden för fastighetsmäklare har under de senare åren förändrats avsevärt. Internets intåg och internationaliseringen i övrigt har helt förändrat och effektiviserat fastighetsmäklarnas arbete och tjänstens innehåll. Idag florerar också ett antal olika typer av sidotjänster som tillhandahålls av mäklaren. Samtidigt verkar förtroendet för mäklarna sjunka. Det kan därför finnas skäl att undersöka om den nuvarande ordningen skyddar konsumenterna på ett bra och ändamålsenligt sätt. Lagtextens ordalydelse innehåller också en del rena oklarheter. Ett klargörande på dessa punkter kommer att gynna både säljare, spekulanter, köpare och mäklarna själva.