Prisutvecklingen på bostäder i Malmö - En statistisk jämförelse med Stockholm och Göteborg

Sammanfattning: Bostäder består antingen av hela fastigheter eller av delar av fastigheter. Fastigheter och deras priser är intressanta i förhållande till andra varor då de är knutna till en precis lokalisering. Priset på en fastighet säger mycket om värdet av den lokalisering som fastigheten har. För en stad är prisutvecklingen en slags temperaturmätare och speglar en förändring i attraktivitet för ett visst läge. Syftet med examensarbetet är att förklara avvikelsen i prisutveckling på bostäder i Malmö. Fokus ligger primärt på att undersöka syftet utifrån den grundläggande nationalekonomi som speglar de mest självklara teoretiska förklaringarna i form av en utbudseffekt eller efterfrågeeffekt i Malmö jämfört med Stockholm och Göteborg. Utgångspunkten är att marknaderna i Malmö, Göteborg och Stockholm fungerar på samma sätt. I andra hand undersöks avvikelsen i prisutveckling utifrån perspektivet att marknaderna i Malmö, Stockholm och Göteborg fungerar på principiellt olika sätt. Fokus ligger i det här steget på att undersöka om det finns en effekt från Öresundsregionen, alternativt om bostadsmarknadens struktur i Malmö har en effekt på prisutvecklingen i förhållande till Stockholm och Göteborg. Valda metoder för att utföra undersökningen har formats med hänsyn till det statistiska materialet som funnits tillgänglig med utgångspunkt i den utvalda litteraturen. En allmän litteraturstudie har gjorts för att få bakgrund till vad som påverkar ett pris. Här görs djupdykning i relevanta ekonomiska teorier om utbud och efterfrågan samt tillämpningar på fastighets- och bostadsmarknaden. För att styrka eller förkasta de teoretiska och praktiska antagandena undersöks den insamlade statistiken kvantitativt. Det insamlade datamaterialet testas sedan genom en regressionsanalys. Analysen genomförs genom två modeller, en modell som jämför Malmö med Stockholm samt en modell som jämför Malmö med Göteborg. Slutligen genomförs en samlad analys och slutsatser dras. Det kan konstateras att Malmö jämfört med Stockholm och Göteborg har en avvikande befolkningstillväxt som samvarierar med prisutvecklingen på bostäder. Övriga variabler som tagits fram samvarierar varken med prisutvecklingen eller befolkningstillväxten. Den avvikande prisutvecklingen på bostäder i Malmö beror inte på varken en utbudseffekt eller efterfrågeeffekt. Det leder till ett förkastande av antagandet om att marknaderna i Malmö, Stockholm och Göteborg skulle fungera på fundamentalt lika sätt. Det kan också konstateras att den avvikande prisutvecklingen på bostäder i Malmö inte beror på en effekt från regionen. Det finns dock förklaringskraft i en välfungerande och stabil hyresmarknad i Malmö, möjligtvis med grund i det systematiska hyressättningssystemet med lägesbaserade parametrar. Det leder till ett styrkande av antagandet om att bostadsmarknaden i Malmö jämfört med bostadsmarknaderna i Stockholm och Göteborg fungera på principiellt olika sätt.