Förvaltning inom de svenska fastighetsfonderna

Detta är en Kandidat-uppsats från KTH/Fastigheter och byggande; KTH/Fastigheter och byggande

Sammanfattning:

Fastighetsfonder som ägarform och investeringalternativ är väletablerat internationellt sett, men är ett relativt nytt fenomen i Sverige. Fonderna är onoterade fastighetsbolag där investerarna blir delägare i fonden. Den första fastighetsfonden lanserades av NIAM år 2000, och efter detta har det skett en stor utveckling. Framförallt är det slutna fastighetsfonder med en opportunistisk investeringsstrategi som agerar på den svenska marknaden, och är den typ som huvudsakligen kommer belysas i denna studie.

Rapporten syftar till att ge en övergripande bild av hur fastighetsförvaltningen går till inom de svenska fastighetsfonderna, något som tidigare inte har studerats närmre. Studien fokuserar primärt på tre huvudsakliga delar: egen regi kontra entreprenad, långsiktighet och miljö samt fastighetsfondernas relation till investerare och hyresgäster.

För att kunna ta fram den generella uppfattningen hos aktörna i fastighetsbranschen genomfördes en enkätundersökning samt intervjuer. Resultatet visar på att det inte föreligger några större skillnader mellan fonders fastighetsförvaltning gentemot andra ägarformer.

Fastighetsfonderna använder sig generellt av extern personal för att sköta den operativa fastighetsförvaltningen, delar av mer strategisk art behålls internt. Fonderna har ofta en kortare innehavstid, höga avkastningskrav samt agerar på flera marknader, ett förhållande där det inte blir effektivt att ha allt i egen regi.

Investerarnas kapital är kritiskt för fastighetsfonder, således är relationen till dem avgörande för att kunna resa nya fonder i framtiden. Investerarna kräver en bra avkastning och har inget intresse för hur förvaltningen av beståndet går till. Trots att det finns ett stort fokus på en snabb förräntning, tyder inget på att hyresgästerna skulle behandlas sämre. Situationen kan förklaras av att framförallt de större hyresgästerna är återkommande, vilket skapar incitament att bibehålla och värna om dessa relationer.

Uppfattningen i branschen är att fastighetsfonderna har ett kortsiktigare perspektiv i sin förvaltning, men utan att kortsiktiga lösningar används. Detta kan förklaras av den opportunistiska investeringsstrategin, där det krävs fastighetsutvecklande investeringar för att uppnå de höga avkastningskraven. Att det kortsiktiga perspektivet leder till mindre fokus på miljörelaterade frågor, finns det inget som tyder på. Med ökad efterfrågan på marknaden, ser fonderna goda vinstmöjligheter med att uppmärksamma klimatsmarta lösningar, vilket gör det naturligt att fokus kommer att ligga där.

  HÄR KAN DU HÄMTA UPPSATSEN I FULLTEXT. (följ länken till nästa sida)