Bundenhet vid successivt undertecknande av avtal om köp av fast egendom

Sammanfattning: Frågan om vid vilket moment bundenhet uppstår vid successivt undertecknande av formalavtal har prövats i Högsta domstolen (HD) vid tre avgöranden de senaste 15 åren, av vilka det senaste avgjordes så sent som 2012. Avgörandena har berört frågan huruvida bundenhet uppstår vid den tidpunkt den andra parten undertecknar avtalet eller om bundenhet uppstår först vid den tidpunkt det undertecknade avtalet kommuniceras till den första parten eller till en i förhållande till den andra parten fristående person. Med anledning av bristen på tydlighet i gällande rätt, vilken tagit sig uttryck i skiljaktiga meningar i rättstillämpningen, har det varit upp till HD att, med vägledning från lagtext, förarbeten, doktrin och allmänna principer, besvara bundenhetsfrågan. HD har, med härledning från en allmän princip, klargjort att bundenhet uppstår vid den tidpunkt köpehandlingen utges antingen till den först undertecknande parten, de av HD specifikt bestämda personerna eller en i förhållande till den sist undertecknande parten fristående person. Genom analys av HD:s resonemang identifieras den riktningsändring som vidtagits av HD samt på vilket sätt HD:s resonemang eller uteblivna resonemang ger upphov till betänkligheter vid successivt undertecknande av avtal om fastighetsköp. Riktningsändringen, som synes bero på att HD valt att utföra en stilfull ändring av tidigare praxis, tar sig uttryck i en komplex definition av den fristående person till vilken den undertecknade köpehandlingen kan utges. En av bristerna i gällande rätt är avsaknaden av tydliga skyldigheter för de som, utöver motparten och den fristående personen, utpekats som godkända mottagare av den undertecknade köpehandlingen. Vidare saknas vägledning för hur lång tid som får förflyta mellan den tidpunkt den sist undertecknande parten tar emot handlingen till den tidpunkt den först undertecknande parten får den av båda parter undertecknade handlingen utgiven till sig. Mot bakgrund av denna avsaknad av vägledning finner vi ett de lege ferenda-resonemang motiverat, med stöd av det faktum att införandet av en tidsfrist skulle medföra ökad förutsebarhet i frågan vid vilket moment bundenhet uppstår vid successivt undertecknande av avtal om fastighetsköp.