Exploateringsavtal, LOU och upphandlingstvång : Vad säger lagen och hur resonerar branschen

Sammanfattning: Det pågår en diskussion i branschen om huruvida upphandlingsplikt för kommunala anläggningar som regleras i exploateringsavtal föreligger. Plan och bygglagen möjliggör för kommuner att antingen ålägga exploatören ”att vidta” eller ”finansiera” de kommunala anläggningarna, dock utan att förtydliga förenligheten med upphandlingslagstiftningen. Studien når slutsatsen att kommunala anläggningar som regleras i exploateringsavtal är upphandlingspliktiga. De fyra kriterier som konstituerar ett kontrakt i LOU:s mening: skriftlighet, ekonomiska villkor, upphandlande myndighet och utförande av byggentreprenad, är alla uppfyllda. Att tillämpa LOU kan i sig inbegripa en samling problem. Kommunen och exploatören, som avser bebygga kvartersmarken i planområdet, har ett avtalsförhållande genom exploateringsavtalet som kan reglera finansiella åtaganden för exploatören. Detta kan i sin tur ge exploatören ett teoretiskt incitament att lämna lågt anbud i upphandlingen; exploatören ska genom exploateringsavtalet ändå stå för kostnaderna. Exploatören är också verksam inom avtalsområdet av den orsaken att exploatören redan äger marken. Utredningar kan ske löpande som en förberedelse inför exploateringen av marken. I lagen om offentlig upphandling regleras om en anbudssökande deltagit i förberedelserna, så kallat konsultjäv, som möjligen kan aktualiseras. Studien visar att de kommuner som medverkar i en enkätundersökning inte har ett enhetligt arbetssätt. Minst 28 procent av de totalt 120 kommunerna som deltar i enkätundersökningen, sedan 2015-01-01 har låtit exploatören utföra kommunala anläggningar i minst ett exploateringsavtal. Det framkommer i samband med en intervjuundersökning att en av tre intervjuade kommuner använder sig av ”frivillig” tillämpning av LOU, utan hänsyn till uppfattningen att upphandlingslagstiftningen inte behöver tillämpas. Att LOU tillämpas, uppfyller istället syftet med att säkerställa bland annat vägar och gators kvalitet. De exploatörer som deltar i studien anger flera fördelar med att sköta utbyggnaden av allmän plats samordnat med utbyggnaden av kvartersmarken. Studiens enkät- och intervjuundersökning med kommuner vittnar om motsatsen, att exploatören som ålagts att finansiera kommunala anläggningar i exploateringsavtalet sällan inkommer med anbud i upphandlingen. De kommuner som deltar i studien upplever inte att konsultjäv eller regleringen av de finansiella frågorna redan i exploateringsavtalet, som föregår upphandlingen, vållar praktiska problem. De konstaterar förvisso att de fortfarande kan vara teoretiska problem. Studien visar vidare att det finns en skillnad i synsätt kring LOU beroende av yrkeskategori. Juristerna bedöms vara mer teoretiska i sitt synsätt och menar i huvudsak att LOU bör tillämpas. Exploateringsingenjörerna förefaller däremot vara mer praktiska i sitt synsätt, och vill låta exploatörerna bygga ut de kommunala anläggningarna som efter färdigställandet lämnas över till kommunen.