Effektiv standardhöjning ur ett Malmöperspektiv

Sammanfattning: Hyressättningen i Sverige har de senaste decennierna utstått kritik för sin icke-konkreta struktur. Som svar, infördes år 2003 en ny modell för hyresprissättning av lägenheter i Malmö. Modellen fick namnet Malmömodellen och består av 180 parametrar som värderar lägenheter utifrån standard och läge. Parametervärden kombinerat med typ och yta av lägenhet definierar riktlinjen för vilken hyra fastighetsägare har rätt att debitera hyresgästen. Malmömodellen har givit en väldefinierad utgångspunkt för hyressättning men också tydliggjort var extra intäkter kan genereras genom investeringar i befintliga fastighetsbestånd - via så kallade standardhöjningar. Investeringarna värderas enligt Malmömodellen i proportion till lägenhetens storlek. Fastighetsbranschen, som kännetecknas av långsiktig förvaltning har i allmänhet inte insett modellens fulla värde. Kännedomen anses låg inom sektorn och bolagen använder förenklade prismodeller som är enklare att överse men som inte alltid är optimala för vinstmaximering. Standardhöjning kräver hyresgästens godkännande. Baserat på statistiskt data avseende tidigare erbjudande av standardhöjning har betalningsviljan i förhållande till typ och storlek på lägenhet undersökts och modellerats. Resultatet visar en högre betalningsvilja i större lägenheter vilket innebär förlorad avkastning vid en jämnt fördelad prisstrategi i fastighetsbestånd med stora lägenheter. Rapporten visar att det för varje fastighet finns en optimal prisstrategi för standardhöjning som är en kombination av Malmömodellens riktlinjer och den förenklade prismodellen. Priset bör bestå av en rörlig del proportionerlig mot den relativa hyran och en fast del. Den optimala prisstrategin beror på lägenhetsfördelning i fastigheten, betalningsvilja och investeringskostnad. Vidare kritiseras Malmömodellen för att dess transperens missgynnar nödvändiga investeringar med låg avkastning. Framförallt missgynnas socialt utsatta områden där betalningsviljan är låg. Diskussionen kretsar också kring för och nackdelar utifrån de nationalekonomiska effekter som ett reglerat pristak skapar.