Beskattning av fysiska personers fastighetsinnehav - problematiken med verksamhet i privatbostadsfastigheter

Sammanfattning: Fastigheter som ägs av handelsbolag eller aktiebolag är alltid närings- fastigheter. Då fastigheter ägs av fysiska personer och i vissa fall dödsbo kan de bli klassificerade som antingen privatbostadsfastigheter eller närings-fastigheter. Detta medför att den senare kategorin av ägare, i synnerhet fysiska personer som bedriver näringsverksamhet, kan drabbas av många gånger oöverskådliga följder. Problematiken ligger i att deras fastighets-innehav kan pendla mellan dels privatbostadsfastighetsklassificering, dels näringsfastighetsklassificering. Enligt lagstiftaren utgör de flesta privatbostadsfastigheter vanligen en privat bostad för ägaren och näringsfastigheter vanligen en plats där ägaren bedriver näringsverksamhet. Det är en generalisering från lagstiftarens sida vilken har medfört att de regler som klassificeringen mellan de olika fastighetstyperna vilar på, även ska reglera alla däremellan förekommande variationer. Inte ovanligt är att en ägare till en fastighet använder den som bostad men även för näringsverksamhet s.k. blandad användning, exempelvis genom att hyra ut en del av fastigheten eller själv på något sätt bedriva näringsverksamhet på en viss del av den. Det kan vara en verkstad eller ett lager som har inhysts på fastigheten, gemensamt är att dessa oavsett den faktiska innebörden av utnyttjandet kan orsaka en omklassificering. Dessa omklassificeringar sker genom att användandet av fastighetens yta förändras från att till övervägande eller väsentlig del användas för permanent- eller fritidsbostad till att användas för näringsverksamhet, vice versa. Då det endast är användningen av ytan som avgör hur klassificeringen bedöms, kan mindre förändringar av fastighetsanvändandet få långtgående konsekvenser. Därtill finns det bedömningsgrunder för vilka utrymmen som kan komma att hänföras till näringsverksamhet eller ej. Dessa kan bestå i att den verksamhet som bedrivs i en lokal inte för den sakens skull utesluter att ett privat användande av lokalen kan ske eller att lokalen i sig inte har särskiljts från bostadsdelen i tillräcklig grad. Dessa bedömningsgrunder, uppkomna genom förarbeten och praxis, kan för den icke juridiskt skolade dessutom vara svåra att överblicka. Klassificering som privatbostadsfastighet medför en lägre kapitalvinst-beskattning men med sämre möjligheter att kostnadsföra utgifter och klassificering som näringsfastighet medför högre kapitalvinstbeskattning men ger ägaren möjlighet att löpande sänka de inkomster som helt eller delvis emanerar från fastigheten genom att göra avdrag. För de fastigheter som kan pendla mellan de olika klassificeringarna kommer omklassificeringar att föranleda vissa beskattningsåtgärder. Exempelvis kan en s.k. återföring medföra att ägaren blir drabbad väldigt betungande rent ekonomiskt. Den kanske allvarligaste situationen är då en ägare av en näringsfastighet, på vilken ägarens permanentbostad även är belägen, har utfört omfattande renovering, om- eller tillbyggnad och p.g.a. omklassificeringen uttagsbeskattas för de kostnader som lagts ner på fastigheten. Det gäller oavsett om kostnaderna lagts ner på den del som används för näringsverksamheten eller på bostadsdelen. Därtill bestäms fastighetsklassificeringen på kalenderårets sista dag vilket medför att en omklassificering retroaktivt påverkar näringsverksamhetens redovisning och därmed även förutsebarheten. Problematik som kan uppkomma genom att en fastighet inte ägs genom ett handelsbolag eller ett aktiebolag då ett blandat användande av fastigheten kommer att ske, medför att lagstiftningen i vissa fall kommer att ge ett otillfredsställande. Detta sker främst då en fysisk person avser att bedriva eller bedriver verksamhet på en näringsfastighet utan att detta sker i bolagsform, om denne inte först förvissat sig om de regler och den praxis som gäller på området. Lagstiftningen på fastighetsområdet innehåller även andra förekommande regler som påverkar klassificeringen mellan de olika fastighetstyperna. Då även dessa i vissa fall kan ge oanade konsekvenser för den enskilde, kommer dessa också i detalj att behandlas för att ge förståelse för vilka komponenter som påverkar fastighetsklassificeringen på olika nivåer.