Fastighetsvärdering : Fastighetskrisen under 1990-talet kan det upprepas igen?

Sammanfattning: Bakgrund: I början av 1990 – talet drabbades Sverige av en omfattande fastighetskris. Det fanns ett antal faktorer som gemensamt bidrog till att krisen uppstod men även påverkade dess omfattning. Perioden innan krisen hade kännetecknats av lång tid av stigande fastighetspriser och en tro från marknaden om en fortsatt god värdeutveckling. Även bankerna delade synen om en fortsatt värdestegring, vilket bidrog till att krediter beviljades mer utifrån en marknadsvärdering istället för en analys av bolagens återbetalningsförmåga. Införandet av de nya IAS/IFRS reglerna bidrar till en ökad jämförbarhet mellan företag vilket främst har efterfrågats av investerare. Förvaltningsfastighetsbolag kan välja att redovisa enligt ”fair value model” eller ”cost model”. Om bolagen väljer att redovisa enligt ”fair value model” skall fastigheterna i redovisningen värderas till verkligt värde. Det innebär att värdeförändringen kommer att justera årets vinst eller förlust via resultaträkningen vilket påverkar bolagets egna kapital. Syfte: Att se om vi kan finna att bankerna i sin bedömning av värdet på fastigheter kommer att påverkas av de nya redovisningsreglerna. Vi har även för avsikt att undersöka om dessa redovisningsregler kan bidra till en övervärdering av fastigheter och om det kan leda till en ny spekulationsbubbla. Genomförande: Vi har genomfört en litteraturstudie som har kompletterats med fem stycken kvalitativa intervjuer. Uppsatsens huvudsakliga resultat är:Lärdom av den tidigare krisen har gjorts enligt bankerna både hos dem själva och inom fastighetsbranschen. Nya värderingsunderlag används, bankernas bedömningar görs utifrån fastigheternas kassaflöde ibland i kombination med ortsprisanalyser. Fastighetsbolagen använder sig av olika räntesäkringsinstrument för att skydda sig mot kraftig stigande räntor. Att en ny fastighetskris skulle vara aktuell anser bankerna inte vara troligt. Den slutsatsen dras utifrån att de underliggande faktorer som tillsammans bidrog till fastighetskrisens uppkomst ser helt annorlunda ut idag jämfört med tiden innan krisen. Vi delar inte bankerna uppfattning fullt ut då vi anser att det finns en risk att omvärldsfaktorer snabbt kan ändras. Till exempel genom politiska beslut vilket kan bidra till en ny fastighetskris. Att de nya redovisningsreglerna ändå kan få betydelse för värdering av fastigheternas värde är enligt oss att det kan ske en omedveten justering av värderingsunderlaget. Det finns återigen en god likviditet på marknaden som enligt oss kan leda till en förhöjd vilja hos bankerna att öka sina kreditvolymer.