Är ett förhandsavtal vid köp av nyproducerade bostadsrätter giltigt?

Sammanfattning: Uppsatsen ämnar utreda huruvida ett förhandsavtal anses giltigt enligt de lagstiftade kriterierna i 5 kap 3 § BRL. Rekvisitet ”beräknad tidpunkt för upplåtelse” har flertalet gånger bedömts i tingsrätterna, där bland annat ett tidsintervall på 6 månader har ansetts vara en godkänd formulering. Vidare finns det utrymme för spekulation kring hur Högsta domstolen skulle gjort sin bedömning. Vid tingsrättens bedömning refererade de till rättsfallet NJA 2016 s. 3, där Högsta domstolen uttalat att lagtextens ordalydelse är det viktigaste vid tolkning av en lagregels innebörd, men att lagregler även måste tolkas med hänsyn till andra förhållanden, såsom syftet med lagstiftningen. Detta kan framgå av doktrin, rättspraxis och förarbeten. Enligt just förarbetena så är syftet med att sätta ut en tidpunkt i förhandsavtalet att fastställa startpunkten för en ev. dröjsmålsbedömning, vilken är lagstiftad i 5 kap 8 § första stycket andra punkten BRL. Tingsrätterna har i 9 av 10 granskade fall dömt till förhandstecknarnas nackdel och därmed bedömt förhandsavtalen som giltiga. Att parterna blir bundna till förhandsavtalet i ett så tidigt skede av byggprocessen gör att förhandstecknaren utsätts för flertalet risker, som varken föreningen eller mäklaren är särskilt måna om att upplysa om.Lösningar för att stärka konsumentskyddet har bland annat presenterats i SOU 2017:31 där man föreslår införandet av en informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen. Ytterligare lösningar har kommit från flera av byggbranschens största aktörer som skapat organisationen Trygg BRF där man gör en striktare tolkning av “beräknad tidpunkt” och menar att tidpunkten för upplåtelse ska sättas till månad och år. Branschorganisationen Mäklarsamfundet rekommenderar att man skriver ett så exakt datum som möjligt och tidsintervallet bör inte överskrida två veckor. Att i praktiken genomföra dessa förslag utmanas mot bakgrund av den finansieringsmodell som i dagsläget används vid byggprojekt. Där blir man som bostadsutvecklare hårt pressad med krav från banken för att få beviljat byggkreditiv. För att undvika risken med att behöva köpa upp osålda bostäder vid byggnadens färdigställande, binder bostadsutvecklarna tidigt upp framtida köpare genom förhandsavtal. Vidare skapar den långa byggprocessen svårigheter i att fastställa en exakt tidpunkt för upplåtelse, vilket flertalet domstolar har med i beaktning.