Bostadsrättsföreningar och tredimensionell fastighetsbildning

Sammanfattning: Skattelättnadsregeln för medlemmar i oäkta bostadsföretag, som togs bort från och med inkomståret 2016, innebar att de kunde göra ett avdrag på den beskattningsbara bostadsförmånen. I och med borttagandet av denna regel påverkas cirka 5000 privatpersoner av en högre utgift för sitt boende. Att en bostadsrättsförening klassas som ett oäkta bostadsföretag beror ofta på att de har en stor andel lokaler. Genom 3D-fastighetsbildning och överlåtelse av lokalfastigheten till annan part kan bostadsrättsföreningen äganderättsligt avskilja lokalerna från boendedelen och på så sätt gå från att vara ett oäkta bostadsföretag till ett privatbostadsföretag. Eftersom lokalerna ofta genererar en viss inkomst, och för att man vill styra vilka som hyr dem, finns ibland ett intresse från medlemmarna i bostadsrättsföreningen att fortsatt förvalta lokalerna. Medlemmarna kan då bilda en ny association till vilken lokalfastigheten överlåts. På så sätt äger fortfarande medlemmarna i bostadsrättsföreningen lokalerna medan bostadsrättsföreningen klassas som privatbostadsföretag. 3D-fastighetsbildning är även användbart i samband med nyproduktion av bostadsrätter samt vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. En undersökning har genomförts i Stockholm, Göteborg och Malmö för att se i vilken omfattning 3D-fastighetsbildning har använts av bostadsrättsföreningar, då det antas vara i storstäder som oäkta föreningar är vanligast. Fyra intervjuer hålls för att bättre förstå problematiken och fördjupa kunskapen. Enkäter skickade till bostadsrättsföreningar som genomfört den aktuella 3D-bildningen bidrar också till en djupare förståelse. Undersökningen visar att det här inte är en särskilt vanligt förekommande fastighetsbildningsåtgärd, 30 stycken förrättningar hittas, och att majoriteten återfinns i Stockholm. Förrättningarna handlar om nyproduktion, ombildning och befintliga bostadsrättsföreningar som själva genomför 3D-fastighetsbildningen. En bristande kunskap om gällande skatteregler samt kommunernas vilja eller ovilja att ändra detaljplaner kan vara anledningar till att det inte genomförts så många gånger. Antalet servitut och gemensamhetsanläggningar som bildas i respektive förrättning varierar kraftigt. Mycket beror på de konstruktionstekniska förutsättningarna i byggnaden, sakägarnas yrkanden och förrättningslantmätarens personliga övertygelse. I de fall en koppling mellan medlemmarna i bostadsrättsföreningen och ägarna till lokalfastigheten kunnat uttydas är det oftast en ekonomisk förening som har lagfart på lokalfastigheten. Även svaren på enkäterna vittnar om att ekonomiska föreningar är den mest attraktiva formen för medlemmarna att fortsatt förvalta lokalfastigheten, och att delägarkretsen regleras genom stadgebestämmelser. Dessa förrättningar antas vara en reaktion på de gällande skattereglerna, och de bidrar inte till byggandet av några nya bostäder. Man skulle därför kunna tycka att de är en ”onödig” belastning på lantmäteriet, som i dagens läge med stor bostadsbrist, har mycket att göra.