Räntelägets påverkan på orealiserade värdeförändringar och dess effekt på redovisningen

Sammanfattning: Syfte: Studien syftar till att undersöka vad som ligger till grund för svenska fastighetsbolags orealiserade värdeförändringar och dess effekt på redovisningen. Metod: För att besvara studiens frågeställning har vi använt oss av en kvalitativ forskningsstrategi där vi har granskat fastighetsbolagens årsredovisningar för att få fram relevant data för att besvara studiens frågeställning. Vi har även genomfört intervjuer med personer involverade i fastighetsbranschen och värderingsfrågor. Studien har tendenser till en deduktiv ansats då vi har utgått och implementerat existerande teorier. Teoretiska perspektiv: För att besvara studiens frågeställning har använt oss av intressentteorin, earnings managemnet samt Modigliani och Millers teorem gällande bolags kapitalstruktur. Empiri: Det empiriska materialet som ligger till grund för studien består av en granskning av tio svenska fastighetsbolags årsredovisningar mellan åren 2012–2016. Efter granskningen av fastighetsbolagens årsredovisningar genomfördes sex intervju varav fem fastighetsbolag och en extern värderare. Resultat: Studien visar på att det inte går isolera en aspekt som påverkar de orealiserade värdeförändringarna. Detta scenario styrks av de orealiserade värdeförändringarna som härstammar från samma aspekter och antaganden som används vid värdering av förvaltningsfastigheter. Det finns dock parametrar som har större påverkan på de orealiserade värdeförändringarna än andra och räntan är en av dessa. Sammantaget är räntan en av de största omvärldsfaktorerna som påverkar fastighetsbranschens välmående. Aspekter som påverkas av ett förändrat ränteläge är exempelvis investeringsviljan hos fastighetsbolagen som kan kopplas till marknadens utbud och efterfrågan, bolagets direktavkastningskrav och hyresnivåerna. Vidare diskuteras om de orealiserade värdeförändringarna används som ett verktyg för att minska fastighetsbolags volatilitet genom incomst smoothing, där man höjer sitt resultat genom värdetillväxt istället för tillväxt i kassaflöde och förvaltningsresultat. Denna diskussion mynnar ut i att det inte går att avgöra om det finns något dolt motiv vid värderingarna som skulle resultera i incomst smoothing. Det går därför inte att konstatera att incomst smoothing förekommer vid värderingarna men det går samtidigt inte att utesluta. Det vi däremot kan fastställa är att det finns en flexibilitet i redovisningens ramverk som öppnar upp för fastighetsbolagen att bemöta redovisning på mer än ett sätt vilket man bör ställa sig kritisk till.