Vägledande faktorer vid investeringsbedömning för ett fastighetsbolag med verksamhet inom samhällsfastigheter : En fallstudie i samarbete med Ledstången Stockholm AB

Sammanfattning: Intresset för samhällsfastigheter har ökat avsevärt på senare år. Långa hyreskontrakt med offentligt finansierade hyresgäster gör att segmentet ses som en trygg investering med stabila kassaflöden. Svenska samhällsfastigheter AB delägs av Ledstången och är ett av bolagen som investerar i samhällsfastigheter. När bolaget står inför nya fastighetsförvärv genomgår potentiella objekt en process för beslutsfattande. Processen inkluderar analys av marknadsdata och ett antal investeringsparametrar för att bedöma om det är värt att genomföra affären. Syftet med denna studie är att komma fram till i vilken grad givna faktorer som drift- och underhållskostnader, kontrakterad hyra, belåningsgrad, inflation, exit yield samt marknadsvärde påverkar en portföljs IRR och cash-on-cash samt vilka andra faktorer utöver dessa som är vägledande vid investeringsbeslut. Detta gjordes genom att analysera tre olika fastighetsportföljer och tre enskilda fastigheter till salu på marknaden i april 2021 med hjälp av en kalkylmodell i Microsoft Excel där data för de portföljer och samhällsfastigheter som ingår i materialet matades in. Fastighetsportföljerna värderades utifrån kassaflödesmetoden och nyckeltalen IRR och cash-on-cash presenterades för de potentiella förvärven. Utöver detta analyserades mäklarprospekt för de olika marknadsobjekten för att belysa de faktorer som excelmodellen inte tar hänsyn till. Resultatet av fallstudien visar vilken av fastigheterna och portföljerna som redovisade starkast respektive svagast nyckeltal. Vidare genomfördes en känslighetsanalys med olika antaganden på drift- och underhållskostnader, marknadsvärde, kontrakterad hyra, exit yield, belåningsgrad och inflation för att belysa osäkerheten i en ekonomisk kalkyl och den påverkan detta har på nyckeltalen. Resultatet av känslighetsanalysen visar att en liten förändring av exit yield medför en mycket stor skillnad i marknadsvärdet och att bashyran var den mest kritiska parametern i sin påverkan på nyckeltalet IRR av de parametrar som ingick i känslighetsanalysen.