Exploatering och hållbara avtal

Sammanfattning: Då en exploatör vill bygga på egen mark tecknas ofta ett exploateringsavtal i samband med genomförandet av en detaljplan. Sådana avtal har tecknats under en längre tid men sedan första januari 2015 finns termen definierad i PBL. I förarbetena till lagstiftningen diskuteras problem såsom bristande transparens och ett ojämnt avtalsförhållande mellan parterna. I vårt arbete har vi undersökt huruvida lagändringen har fått något genomslag i praktiken, både i avtalen och i verksammas sätt att arbeta. Vi har också undersökt huruvida det i avtalen finns osäkerheter, otydligheter och risker. Arbetet görs utifrån en rättsociologisk metod, dvs. fokus har legat på att undersöka exploateringsavtalens praktiska tillämpning genom att i arbetet analysera 54 exploateringsavtal från kommuner i södra Sverige. Vi har också genomfört intervjuer med fem exploatörer och två kommuner. För att kunna genomföra korrekta analyser av exploateringsavtalen och få en god kvalitet på intervjuerna studerades förarbeten och litteratur på området. I vårt arbete kommer vi fram till att exploateringsavtalen fungerar väl men att de problem som diskuteras ovan ibland ändå återfinns. I våra intervjuer menar verksamma parter att samarbetet mellan parterna fungerar väl men att det finns aspekter som kan behöva förbättras. Att kommunen har en större makt i avtalsförhållandet är ingen revolutionerande upptäckt i och med att vi i Sverige har ett kommunalt planmonopol. Vi har i vårt arbete emellertid analyserat avtal där vi tycker att kommunen har överutnyttjat sin maktposition. Kommunala övertramp får sällan påföljder då exploatörerna vill hålla sig på god fot med kommunen. Tvister om exploateringsavtalens innehåll går sällan till domstol. Den mycket magra rättspraxisen på området gör att parterna kan ha svårt att hävda sin rätt i en diskussion. Bristen på rättspraxis kan kopplas till det som nämns ovan om det ojämna avtalsförhållandet men också till tids- och kostnadsaspekter då tvister är dyra och riskerar därmed att dra ut på tiden. Arbetet har visat på att de nya lagreglerna inte har fått särskilt stort genomslag. Ur exploateringsavtalen är det svårt att utläsa skillnader före och efter laginförandet. Även intervjuobjekten menar att deras sätt att arbeta med exploateringsavtal inte förändrats sedan laginförandet. Vår sammanfattade mening är att exploateringsavtalen har problemområden som kan komma att realiseras i enstaka fall. Det kan tänkas att lagändringen inte ännu fått fullt genomslag i praktiken och att detta är något som sker efter hand som verksamma bekantar sig med lagarna. På detta sätt kan vissa av våra påpekade problemområden försvinna. Vi menar också att andra problemområden kan försvinna med hjälp av relativt små förändringar i tanke- och arbetssätt. Avtalsfriheten är i exploateringsförhållanden väsentlig. Förändringar måste därför göras utan att inskränka denna frihet för att på så sätt få till stånd hållbara avtal.